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Nota informativa: nuove disposizioni di legge obbligatorie in materia di classificazione energetica in campo immobiliare e pubblicità immobiliare

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Il testo completo del decreto è disponibile sul sito www.gazzettaufficiale.it 

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LfATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
a cura del dott. Michele Pizzullo
giovedi 5 dicembre 2013 . ore 9.30 . 13.30
CONFCOMMERCIO ROMA . Sala Salemi . 2‹ piano-
Via Marco e Marcelliano, 45
I. LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA: dallfattestato di certificazione allfattestato di
prestazione energetica.
II. FONTI NORMATIVE, SCOPO E FUNZIONE: il rilascio dellfattestato di prestazione
energetica dal 6.6.2013.
III. LfOBBLIGO DI DOTAZIONE DELLfATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA:
presupposto oggettivo e presupposto contrattuale.
IV. LfOBBLIGO DI ALLEGAZIONE DELLfATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA:
tipologie contrattuali e la sanzione di nullita.
V. LE ESCLUSIONI DALLfOBBLIGO DI DOTAZIONE E DI ALLEGAZIONE
DELLfATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA: per espressa previsione di legge o per
interpretazione sistematica della normativa vigente.
VI. LfOBBLIGO DI CONSEGNA DELLfATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA:
obbligo autonomo e distinto da quello di allegazione
VII. LA DICHIARAZIONE DI RICEVUTA INFORMATIVA PER GLI ATTI TRASLATIVI E I
CONTRATTI DI LOCAZIONE
: ambito applicativo per i contratti traslativi e i contratti di
locazione; clausole e sanzioni.
VIII. LA VALIDITA TEMPORALE DELLfATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA:
condizioni di validita; certificazione energetica e libretti degli impianti; certificazione energetica e
decadenza.
IX. I SOGGETTI CERTIFICATORI: i certificatori abilitati; i requisiti di indipendenza e
imparzialita; la dichiarazione sostitutiva di atto di notorieta.
X. LfATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA ALLEGATO AL CONTRATTO DI
LOCAZIONE:
obbligo di registrazione e imposizione fiscale.
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I. LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA: dallfattestato di certificazione allfattestato di
prestazione energetica.
Lfart. 2, comma 1, del d.l. 63/2013, modificando lfart. 2, comma 1, lett. c), del d.lgs. 192/2005, ha
sostituito, a decorrere dal 6 giugno 2013, lfattestato di certificazione energetica (ACE) con
lfattestato di prestazione energetica (APE).
Con tale decreto:
- da un lato, viene soppresso lfattestato di certificazione energetica, definito come il gdocumento
attestante la prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici
dellfedificioh, attestato che doveva essere redatto in conformita alle prescrizioni, in tema di calcolo
della prestazione energetica, contenute nella direttiva comunitaria 2002/91/CE (recepite nel decreto
Presidente della Repubblica 2 aprile 2009, n. 59);
- dallfaltro, viene introdotto, in suo luogo, lfattestato di prestazione energetica, definito come gil
documento, redatto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione
energetica di un edificio attraverso lfutilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per
il miglioramento dellfefficienza energeticah, attestato che deve essere redatto in conformita alle
prescrizioni, in tema di calcolo della prestazione energetica, contenute nella nuova direttiva
comunitaria ossia nella direttiva 2010/31/UE.
II. FONTI NORMATIVE, SCOPO E FUNZIONE: il rilascio dellfattestato di prestazione
energetica dal 6.6.2013
La materia e regolata da numerose disposizioni normative che hanno attribuito alla certificazione
energetica precisi scopi e determinate funzioni.
II-1) Fonti normative
La prima fonte normativa e costituita dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, entrato in
vigore lf8 ottobre 2005, in attuazione della direttiva comunitaria 2009/91/CE, relativa al rendimento
energetico nellfedilizia, la cui disciplina e stata modificata dal decreto legislativo 29 dicembre
2006, n. 311 (Disposizioni correttive ed integrative al d.lgs. 192/2005), entrato in vigore il 2
febbraio 2007.
In seguito, sono state introdotte ulteriori modifiche e integrazioni con il decreto legislativo 30
maggio 2008, n. 115, con particolare riferimento al disposto di cui allfart. 11, per la semplificazione
e razionalizzazione delle procedure amministrative e regolamentari al fine di incentivare interventi
di riqualificazione energetica e di ricorso ad energie alternative, e al disposto di cui allfart. 18, per
la disciplina transitoria da applicare nelle more dellfemanazione dei decreti previsti dallfart. 4
primo comma, lett. a), b) e c, d.lgs. 192/2005, e con il decreto legge 25 giugno 2008 n. 112,
convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, entrata in vigore il 22 agosto 2008,
nel quale assumono rilevanza lfart. 35, comma 2-bis, nel testo emendato in sede di conversione, che
ha disposto lfabrogazione dei commi terzo e quarto dellfart. 6 e dei commi ottavo e nono dellfart.
15, d.lgs. 192/2005, con conseguente soppressione dellfobbligo di allegazione dellfattestato di
certificazione energetica agli atti traslativi a titolo oneroso, nonche dellfobbligo di consegna e/o
messa a disposizione dellfattestato di certificazione energetica a favore del conduttore in caso di
locazione (qualora lfimmobile ne fosse gia provvisto, ad es., a seguito di una precedente
compravendita), obblighi che erano previsti a pena di nullita (relativa) del contratto, da far valere
esclusivamente dallfacquirente o dal conduttore.
Con il decreto Presidente della Repubblica 2 aprile 2009, n. 59, entrato in vigore il 25 giugno
2009, e stata data attuazione allfart. 4, primo comma, lettere a) e b), d.lgs. 192/2005 (relativamente
allfadozione di criteri generali, di una metodologia di calcolo e requisiti della prestazione
energetica).
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Con lfemanazione del decreto Ministero dello Sviluppo Economico 26 giugno 2009, entrato in
vigore dal 25 luglio 2009, sono state approvate le Linee Guida Nazionali per la Certificazione
Energetica (con le quali e stata introdotta, in particolare, la disciplina della validita temporale
dellfattestato di certificazione energetica, la definizione del campo di applicazione dellfattestato di
certificazione energetica, la certificazione di appartamenti in condomini, la disciplina della
procedura di certificazione energetica).
Le prime disposizioni che hanno interessato, indirettamente e direttamente lfattivita
dellfagente immobiliare sono contenute nel decreto legislativo 3 marzo 2011 n. 28, art. 13,
entrato in vigore il 29 marzo 2011, che ha modificato la disposizione dellfart. 6, d.lgs. 192/2005,
inserendo dopo il comma 2-bis un nuovo comma 2-ter, in forza del quale viene previsto uno
specifico requisito formale da osservare in occasione della stipula dei contratti di compravendita e
di locazione, ossia glfinserimento di una clausola con la quale lfacquirente o il conduttore danno
atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica
degli edifici, ed un nuovo comma 2-quater, che prevede lfinserimento del dato energetico anche
negli annunci commerciali di vendita e locazione, il tutto, al fine di garantire un miglior
trasferimento delle informazioni in sede di compravendita e locazione.
Con il decreto Ministero dello Sviluppo Economico 22 novembre 2012, entrato in vigore dal 28
dicembre 2012, sono state apportate modifiche alle Linee Guida Nazionali per la Certificazione
Energetica, approvate con il precedente decreto ministeriale 26 giugno 2009.
Di recente, il d.l. 4 giugno 2013, n. 63, entrato in vigore il 6 giugno 2013, convertito, con
modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, in vigore dal 4 agosto 2013, ha dato attuazione alla
nuova direttiva comunitaria in materia di rendimento energetico nellfedilizia, ossia alla direttiva
2010/31/UE. Tale disposizione normativa, che ha modificato e innovato in materia rilevante la
disciplina dettata dal d.lgs. 192/2005, si e resa necessaria per porre termine ad una procedura di
infrazione avviata dalla Commissione Europea proprio per il mancato recepimento, nel nostro
ordinamento, della suddetta direttiva 2010/31/UE (procedura che ha comportato, comunque, con
sentenza del 13 giugno 2013, causa C-345/12, della Corte di Giustizia Europea, il riconoscimento
dellfinfrazione a carico della Repubblica Italiana).
Con tale decreto, viene soppresso lfattestato di certificazione energetica, e viene introdotto, in suo
luogo, lfattestato di prestazione energetica. A tal fine, lfart. 18 del d.l. 63/2013, prescrive che gnel
decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, ovunque ricorrano le parole: áattestato di certificazione
energeticaâ sono sostituite dalle seguenti: áattestato di prestazione energeticaâh.
A seguito dellfintroduzione dellfattestato di prestazione energetica, lfAgenzia delle Entrate, con la
Risoluzione n. 83/E del 22 novembre 2013, ha fornito precisazioni su gli effetti della mancata
allegazione dellfAPE ai contratti per i quali essa e prevista e il corretto trattamento fiscale
dellfAPE ai fini dellfimposta di registro e dellfimposta di bollo.
II-2) Scopo
Il decreto 192/2005 promuove il miglioramento della prestazione energetica degli edifici tenendo
conto delle condizioni locali e climatiche esterne, nonche delle prescrizioni relative al clima degli
ambienti interni e allfefficacia sotto il profilo dei costi; definisce e integra criteri, condizioni e
modalita per:
a) migliorare le prestazioni energetiche degli edifici;
b) favorire lo sviluppo, la valorizzazione e lfintegrazione delle fonti rinnovabili negli edifici;
c) sostenere la diversificazione energetica;
d) promuovere la competitivita dellfindustria nazionale attraverso lo sviluppo tecnologico;
e) coniugare le opportunita offerte dagli obiettivi di efficienza energetica con lo sviluppo del settore
delle costruzioni e dellfoccupazione;
f) conseguire gli obiettivi nazionali in materia energetica e ambientale;
g) razionalizzare le procedure nazionali e territoriali per lfattuazione delle normative energetiche
al fine di ridurre i costi complessivi, per la pubblica amministrazione e per i cittadini e per le
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imprese;
h) applicare in modo omogeneo e integrato la normativa su tutto il territorio nazionale.
II-3) Funzioni
La legge, al riguardo, prevede due diversi gattestatih al fine della gcertificazione energeticah:
- lfattestato di qualificazione energetica, la cui disciplina e stata introdotta a seguito delle
modifiche al d.lgs. 192/2005 apportate dal d.lgs. 29 dicembre 2006 n. 311, e confermata, in toto,
anche dal d.l. 63/2013; detto attestato e chiamato a svolgere il ruolo di strumento di controllo ex
post del rispetto, in fase di costruzione o ristrutturazione degli edifici, delle prescrizioni volte a
migliorarne le prestazioni energetiche (art. 8, c. 2, d.lgs. 192/2005). Lfattestato di qualificazione
energetica deve essere redatto con i contenuti minimi di cui allo schema riportato nellfallegato delle
Linee Guida Nazionali per la Certificazione Energetica.
Ef il documento predisposto ed asseverato da un professionista abilitato, non necessariamente
estraneo alla proprieta, alla progettazione o alla realizzazione dellfedificio, nel quale sono riportati i
fabbisogni di energia primaria di calcolo, la classe di appartenenza dellfedificio, o dellfunita
immobiliare, in relazione al sistema di certificazione energetica in vigore, e i corrispondenti valori
massimi ammissibili fissati dalla normativa in vigore per il caso specifico o, ove non siano fissati
tali limiti, per un identico edificio di nuova costruzione.
Lfattestato di qualificazione energetica, al di fuori di quanto previsto allfart. 8, comma 2, d.lgs.
192/2005, e facoltativo ed e predisposto al fine di semplificare il successivo rilascio della
prestazione energetica. A tale fine, lfattestato di qualificazione energetica comprende anche
lfindicazione di possibili interventi migliorativi delle prestazioni energetiche e la classe di
appartenenza dellfedificio, o dellfunita immobiliare, in relazione al sistema di attestazione
energetica in vigore, nonche i possibili passaggi di classe a seguito della eventuale realizzazione
degli interventi stessi (nuova costruzione, ristrutturazioni importanti, riqualificazione energetica).
Lfestensore provvede ad evidenziare opportunamente sul frontespizio del documento che il
medesimo non costituisce attestato di prestazione energetica dellfedificio, ai sensi del d.lgs.
192/2005, nonche, nel sottoscriverlo, quale e od e stato il suo ruolo con riferimento allfedificio
medesimo.
Il d.l. 63/2013 non ha modificato la disciplina relativa allfattestato di qualificazione energetica, gia
dettata dal d.lgs. 192/2005, limitandosi a gtrasferireh dallfALLEGATO A al corpo stesso del
decreto detta disciplina. La definizione dellfattestato di qualificazione energetica e la sua disciplina
operativa, gia contenute nellfart. 2 dellfALLEGATO A al d.lgs. 192/2005, sono ora contenute
rispettivamente nellfart. 2, comma 1, lett. l-ter e nellfart. 6, comma 11, d.lgs. 192/2005);
- lfattestato di prestazione energetica, che ha sostituito, a far data dal 6 giugno 2013, il precedente
attestato di certificazione energetica, e la cui disciplina e stata introdotta a seguito delle modifiche al
d.lgs. 192/2005 apportate dal d.l. 63/2013.
Detto attestato e chiamato a svolgere il ruolo di strumento di ginformazioneh del proprietario,
dellfacquirente (anche a titolo gratuito) e/o del locatario (art. 6 commi 1, 2, 3 e 8) circa la
prestazione energetica ed il grado di efficienza energetica degli edifici. Oltre a fornire allfutente
raccomandazioni per il miglioramento dellfefficienza energetica, con le proposte degli interventi piu
significativi ed economicamente piu convenienti, lfattestato di prestazione energetica deve, inoltre,
contenere tutti i dati che consentano ai gai cittadini di valutare e confrontare edifici diversih e
quindi di poter scegliere lfedificio da acquistare o da locare in base alla prestazione energetica. E
proprio per consentire tale gconfrontoh lfattestato di prestazione energetica deve gclassificareh gli
edifici e cioe attribuire a ciascun edificio una determinata gclasse energeticah (classe da
contraddistinguere con una lettera dellfalfabeto dalla gA+h che individua gli immobili a maggior
efficienza energetica alla lettera gGh che individua gli immobili di piu scadente efficienza
energetica).
Con lfattribuzione di specifiche classi prestazionali, lfattestato di prestazione energetica funge da
strumento di orientamento del mercato verso gli edifici a migliore rendimento energetico,
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permettendo ai cittadini di valutare la prestazione energetica dellfedificio di interesse e di
confrontarla con i valori tecnicamente raggiungibili, in un bilancio costi/benefici.
Lfattestato di qualificazione energetica degli edifici si differenzia da quello di certificazione (ora
prestazione), essenzialmente per i soggetti che sono chiamati a redigerlo e per lfassenza
dellfattribuzione di una classe di efficienza energetica allfedificio in esame (solamente proposta dal
tecnico che lo redige).
II-4) Definizioni ricorrenti nel contesto normativo
Ef definito ginvolucro di un edificioh lfinsieme degli elementi e dei componenti integrati di un
edificio che ne separano gli ambienti interni dallfambiente esterno.
Si ha griqualificazione energetica di un edificioh di un edificio esistente e sottoposto a
riqualificazione energetica quando i lavori, in qualunque modo denominati, a titolo indicativo e
non esaustivo: manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e risanamento conservativo
(art. 3 del Testo unico sullfedilizia, di cui al d.P.R. 380/2001), ricadono in tipologie diverse da
quelle previste nel caso di gristrutturazione importante di un edificioh: un edificio esistente e
sottoposto a ristrutturazione importante quando i lavori in qualunque modo denominati (a titolo
indicativo e non esaustivo: manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e risanamento
conservativo) insistono su oltre il 25 per cento della superficie dellfinvolucro dellfintero edificio,
comprensivo di tutte le unita immobiliari che lo costituiscono, e consistono, a titolo esemplificativo
e non esaustivo, nel rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o
dellfimpermeabilizzazione delle coperture.
Assume la definizione di gimpianto termicoh un impianto tecnologico destinato ai servizi di
climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria,
indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione,
distribuzione e utilizzazione del calore nonche gli organi di regolarizzazione e controllo. Sono
compresi negli impianti termici gli impianti individuali di riscaldamento.
Non sono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi di
riscaldamento localizzato ad energia radiante; tali apparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agli
impianti termici quando la somma delle potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio
della singola unita immobiliare e maggiore o uguale a 5 kW. Non sono considerati impianti termici
i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unita
immobiliari ad uso residenziale ed assimilate.
Il fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale e la quantita di
energia primaria globalmente richiesta, nel corso di un anno, per mantenere negli ambienti
riscaldati la temperatura di progetto.
II-5) Le caratteristiche del certificatore
Per quanto riguarda le caratteristiche del certificatore, mentre lfattestato di qualificazione energetica
puo essere predisposto ed asseverato da un professionista abilitato alla progettazione o alla
realizzazione dellfedificio non necessariamente estraneo alla proprieta e quindi non necessariamente
gterzoh, lfattestato di prestazione energetica dovra, invece, essere rilasciato da gesperti qualificati e
indipendentih o da gorganismih dei quali dovranno comunque essere garantiti gla qualificazione e
lfindipendenzah. I due attestati sono, pertanto, chiamati a svolgere ruoli e funzioni ben distinte e
non sono tra loro gfungibilih. (1)
II-6) Lfattestato di prestazione energetica: contenuti e forma
Lfattestato di certificazione energetica doveva essere redatto con i contenuti minimi di cui agli
schemi riportati negli allegati 6 (per gli edifici residenziali) e 7 (per di edifici non residenziali) delle
Linee Guida Nazionali per la Certificazione Energetica.
1 In tal senso, Consiglio Nazionale del Notariato, Studio Civilistico n. 657-2013/C.
6
Per lfattestato di prestazione energetica (a regime) si dovra attendere lfemanazione dei decreti
attuativi di cui allfart. 4, d.lgs. 192/2005, e dei decreti di adeguamento delle Linee Guida Nazionali,
previsti dallfart. 6, comma 12, d.lgs. 192/2005, ferma restando la possibilita di redazione di detto
attestato, nella fase transitoria, sulla base della disciplina dettata per lfattestato di certificazione
energetica, cosi come integrata dalla norma transitoria di cui allfart. 11, d.lgs. 192/2005.
Il d.l. 63/2013 prevede lfemanazione di decreti di adeguamento delle metodologie di calcolo, ma
non ha abrogato e/o comunque modificato le Linee Guida Nazionali per la Certificazione
Energetica, approvate con il succitato decreto ministeriale 26 giugno 2009, che continuano, pertanto
a trovare piena applicazione.
Tuttavia nelle more dellfemanazione dei nuovi decreti ministeriali, di recepimento della direttiva
2010/31/UE, i tecnici abilitati potranno comunque rilasciare un attestato di prestazione energetica ai
sensi dellfart. 1, comma 1, lett. l-bis, d.lgs. 192/2005 (nuovo testo), ovviamente utilizzando ancora i
criteri di calcolo sulla base della direttiva 2002/91/CE contenuti nel decreto Presidente della
Repubblica 2 aprile 2009 n. 59, in quanto e tuttora in vigore, e rimarra in vigore sino a che non
saranno emanati i nuovi decreti ministeriali di recepimento della direttiva 2010/31/UE.
Lfattestazione della prestazione energetica puo riferirsi a una o piu unita immobiliari facenti parte di
un medesimo edificio.
Lfattestazione di prestazione energetica riferita a piu unita immobiliari puo essere prodotta solo
qualora esse abbiano la medesima destinazione dfuso, la medesima situazione al contorno, il
medesimo orientamento e la medesima geometria e siano servite, qualora presente, dal medesimo
impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema
di climatizzazione estiva.
III. LfOBBLIGO DI DOTAZIONE DELLfATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA:
presupposto oggettivo e presupposto contrattuale.
Qualificata dottrina ritiene che sono diversi i presupposti indicati dallfart. 6, commi 1 e 2, d.lgs.
192/2005 per il sorgere dellfobbligo di dotazione (2).
Si puo, pertanto, distinguere tra:
a) presupposto di carattere oggettivo (legato a specifiche caratteristiche degli edifici inerenti
lfepoca di costruzione o ristrutturazione, la natura gpubblicah del soggetto proprietario o detentore
dellfimmobile, ecc.);
b) presupposto di carattere contrattuale (legato al trasferimento a titolo oneroso e/o gratuito
dellfedificio o alla sua locazione).
¡ Il cd. presupposto oggettivo riguarda gli edifici da dotare di certificazione energetica a
prescindere dal trasferimento o dalla locazione degli stessi.
Lfattestato e rilasciato per gli edifici nuovi, gli edifici ristrutturati e gli edifici pubblici, o le unita
immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario e per gli edifici utilizzati da pubbliche
amministrazioni e aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 500 m2 , ove lfedificio
non ne sia gia dotato (a decorrere dal 9 luglio 2015, la soglia di 500 m2 di cui sopra, sara abbassata
a 250 m2).
Sono considerati gedifici nuovih gli edifici costruiti in forza di permesso di costruire o di denuncia
di inizio attivita (DIA), qualora la stessa, in base alla normativa statale o regionale, si ponga in
alternativa o in sostituzione al permesso di costruire (per gli interventi di cui allfart. 22, comma 3,
del T.U. edilizia, di cui al d.P.R. 380/2001 e s.m.i.) rispettivamente richiesto o presentata
successivamente allf8 ottobre 2005, data di entrata in vigore del d.lgs. 192/2005 (in caso di
permesso di costruire, bisogna fare riferimento alla data della richiesta e non alla data del suo
2 Studio Civilistico n. 657-2013/C cit.
7
rilascio). Del tutto irrilevanti, ai fini della disciplina in commento, sono invece le varianti al
progetto originario.
Detti edifici debbono essere dotati dellfattestato di prestazione energetica prima del rilascio del
certificato di agibilita. Lfattestato, in questo caso, e prodotto a cura del costruttore, sia esso
committente della costruzione o societa di costruzione che opera direttamente (art. 6, comma 1,
d.lgs. 192/2005).
Nel caso di nuovo edificio, lfattestato e prodotto a cura del costruttore, sia esso committente della
costruzione o societa di costruzione che opera direttamente.
Sono gedifici ristrutturatih gli edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni importanti. Tali sono
quelle che, a norma dellfart. 2, comma 1, lett. l-viciesquater, d.lgs. 192/2005, riguardano interventi
edilizi, in qualunque modo denominati (ad es., manutenzione ordinaria o straordinaria,
ristrutturazione e risanamento conservativo, diversi dalla ristrutturazione edilizia, di cui allfart. 3 del
d.P.R. 3807/ 2001), che insistono su oltre il 25% della superficie dellfinvolucro dellfintero edificio,
comprensivo di tutte le unita immobiliari che lo costituiscono (a titolo esemplificativo e non
esaustivo: rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o dellfimpermeabilizzazione
delle coperture). Sono opere realizzate in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio
attivita (DIA) o di segnalazione certificata di inizio attivita (SCIA),rispettivamente richiesto o
presentate dopo lf8 ottobre 2005.
Nel caso di attestazione della prestazione degli edifici esistenti, ove previsto dal decreto 192/2005,
lfattestato e prodotto a cura del proprietario dellfimmobile.
Sono gedifici pubblicih sia gli gedifici adibiti ad uso pubblicoh, ossia un edificio, non
necessariamente di proprieta pubblica, nel quale si svolge, in tutto o in parte, lfattivita istituzionale
di enti pubblici (in quanto detenuto dallfente pubblico, ad es., a titolo di locazione o comodato) (art.
2, comma 1, lett. l-sexies, d.lgs. 192/2005), sia gli gedifici di proprieta pubblicah, ossia un edificio
di proprieta dello Stato, delle regioni o degli enti locali, nonche di altri enti pubblici, anche
economici ed occupati dai predetti soggetti (art. 2, comma 1, lett. l-septies, d.lgs. 192/2005).
¡ Il cd. presupposto contrattuale riguarda, invece, gli edifici da dotare di certificazione energetica
in occasione del trasferimento e/o della locazione.
In tal senso opera il disposto dellfart. 6, comma 2, d.lgs. 192/2005, come modificato dal d.l.
63/2013, che prevede:
a) lfobbligo per il venditore di rendere disponibile lfattestato di prestazione energetica sin
dallfavvio delle trattative, e quindi di consegnarlo al potenziale acquirente alla chiusura delle
stesse, e quindi, ad esempio, anche in caso di stipula di un contratto preliminare (ovvero al
momento in cui lfaccettazione della proposta viene resa nota al proponente, innovando alla
disciplina precedente che prevedeva la consegna solo al momento della stipula di un atto traslativo a
titolo oneroso); nello stesso comma si prevede che, in caso di vendita di un edificio prima della
sua costruzione, il venditore debba fornire evidenza della futura prestazione energetica
dellfedificio e debba produrre lfattestato di prestazione energetica congiuntamente alla
dichiarazione di fine lavori;
b) lfobbligo per il locatore, che concluda un nuovo contratto di locazione o sublocazione, di
dotare il bene dellfAPE e di farne consegna al locatario e cio (qui e la novita) indipendentemente
dalla circostanza che si tratti di un bene di nuova o vecchia costruzione. Deve trattarsi, pertanto,
di un contratto gnuovoh: ne consegue che resta esonerato dallfobbligo il proprietario che rinnova
il contratto a colui il quale fosse gia locatario del bene in virtu di un contratto gia in vigore alla data
del 6 giugno 2013.
Detta disciplina si applica, soprattutto, in occasione degli affitti di azienda in cui il concedente
metta a disposizione anche il bene nel quale viene esercitata lfazienda (in qualita di
proprietario/usufruttuario/utilizzatore o sublocatore) e sia pattuita la corresponsione di un canone in
parte riferibile allfaffitto dellfazienda e in parte imputabile alla locazione dei locali;
8
c) nel caso di vendite obbligatorie aventi a oggetto immobili gsulla cartah (e cioe non ancora
venuti ad esistenza), il venditore deve rendere edotto il potenziale acquirente della gevidenzah della
gfuturah prestazione energetica dellfimmobile (oltre ad essere obbligato - come lo era prima del 6
giugno 2013 - a depositare lfattestato di prestazione energetica in Comune, insieme alla
dichiarazione di fine lavori);
d) nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione dovra inoltre essere inserita
unfapposita clausola di chiusura con la quale lfacquirente o il conduttore danno atto di aver
ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dellfattestato, in ordine alla
attestazione della prestazione energetica degli edifici.
III-1) Le offerte di vendita o locazione
Lfart. 6, comma 8, del d.lgs. 192/2005 stabilisce che gnel caso di offerta di vendita o di locazione, i
corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di
prestazione energetica dellfinvolucro e globale dellfedificio o dellfunita immobiliare e la classe
energetica corrispondenteh (tale disposizione, al contrario di quella precedente, non costituisce una
novita assoluta, ma una sostanziale conferma della previgente disposizione dellfart. 6, comma 2-
quater, d.lgs. 192/2005, introdotta dal d.lgs. 28/2011).
Cio vuol dire che nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite
tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano lfindice di prestazione energetica (IPE)
dellfinvolucro edilizio e globale dellfedificio o dellfunita immobiliare (indice che esprime il
consumo totale di energia primaria per il riscaldamento invernale, in regime continuo degli
impianti, per 24 ore, riferito allfunita di superficie utile o di volume lordo, espresso rispettivamente
in kW/mq anno o kWhmc anno) e la classe energetica corrispondente (ossia lfassegnazione di un
punteggio tenendo conto della classe dfisolamento termico dellfedificio e della qualita degli
impianti).
Ef, altresi, disposta lfemanazione di appositi decreti ministeriali che dovranno prevedere, tra lfaltro,
i) lfadeguamento delle Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica, approvate con d.m.
26 giugno 2009, con riguardo ai nuovi criteri per la definizione delle metodologie di calcolo di cui
alla direttiva 2010/31/UE (le vigenti Linee Guida, infatti, si basano sulla precedente direttiva
2002/91/CE), ii) la definizione di un attestato di prestazione energetica che comprenda tutti i dati
relativi allfefficienza energetica, che consentano ai cittadini di valutare e confrontare edifici diversi,
iii) la definizione di uno schema di annuncio di vendita o locazione, per esposizione nelle agenzie
immobiliari, che renda uniformi le informazioni sulla qualita energetica degli edifici fornite ai
cittadini, ed altro.
IV. LfOBBLIGO DI ALLEGAZIONE DELLfATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA:
tipologie contrattuali e la sanzione di nullita.
La l. 90/2013, di conversione del d.l. 63/2013, ha introdotto, nel corpo del d.lgs. 192/2005, una
nuova disposizione (il comma 3-bis dellfart. 6) di grande rilevanza per lfattivita notarile, la quale,
prevede che gLfattestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli
atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullita
degli stessi contrattih.
Cfe da osservare che lfobbligo di allegazione, in vigore dal 4 agosto 2013, e strettamente collegato
allfobbligo di dotazione, in vigore dal 29 marzo 2011 (per lfACE) e dal 6 giugno 2013 (per lfAPE),
della certificazione energetica. Anzi, lfobbligo di dotazione, in occasione di un atto traslativo (a
titolo oneroso o gratuito) o di nuova locazione, puo ritenersi funzionale proprio allfosservanza
dellfobbligo di allegazione. Ne discende che non sussiste obbligo di allegazione laddove sia
escluso (in base alla vigente disciplina) lfobbligo di dotazione.
9
Costituisce, quindi, oggetto dellfallegazione la copia dellfAPE o dellfACE (nei casi in cui questo sia
stato redatto prima fino al 5 giugno 2013, in conformita alle prescrizioni normative e sempreche
non abbia perso la sua validita, come meglio si dira in prosieguo) con firma in originale del tecnico
certificatore. Ef possibile allegare al contratto di locazione anche una fotocopia, a colori, in quanto
le otto classi nelle quali puo rientrare, in termini di prestazione energetica, lfunita immobiliare
locata sono caratterizzate da un grafico a istogrammi orizzontali, diversamente colorati, che le
identificano.
A) Gli atti traslativi a titolo oneroso
Per effetto della modifica normativa disposta con la l. 90/2013, di conversione, del d.l. 63/2013,
sono soggetti allfobbligo di allegazione (cosi come sono soggetti allfobbligo di dotazione) gli atti a
titolo gratuito che comportino gil trasferimento di immobilih.
Va appena ricordato che la cd. autocertificazione e stata espressamente abrogata dal decreto
Ministero dello sviluppo economico 22 novembre 2012 (art. 2, comma quarto). Pertanto, con
decorrenza 28 dicembre 2012, non e piu possibile avvalersi dellfhautodichiarazione di classe Gh.
B) Gli atti traslativi a titolo gratuito
Per effetto della modifica normativa disposta con la l. 90/2013, di conversione, del d.l. 63/2013,
sono soggetti allfobbligo dotazione (nonche al connesso obbligo di allegazione) gli atti a titolo
gratuito che comportino gil trasferimento di immobilih.
Dal generico riferimento gagli atti a titolo gratuitoh, consegue che la disciplina in esame dovra
intendersi riferita non solo alla donazione o alle liberalita donative, ma anche ad ogni altro
negozio nel quale . anche senza spirito di liberalita . vi sia trasferimento di immobile a titolo
gratuito. Pertanto, la disciplina in esame trovera applicazione in tutti quei casi in cui, a fronte del
trasferimento della proprieta o di altro diritto reale su un immobile da una della parti contrattuali
a favore dellfaltra, questfultima non sopporti alcun sacrificio, non essendo tenuta ne a
corrispondere un corrispettivo in denaro o in natura, ne ad obbligarsi ad un determinato
comportamento. Ne restano esclusi, invece, gli atti a titolo gratuito privi di effetti traslativi
(donazione, patto di famiglia, fondo patrimoniale, assoggettamento di edificio al regime della
comunione legale dei beni, adempimento di obbligazione naturale, trust, atti questi di competenza
strettamente notarile) (3).
C) Il contratto preliminare
Il d.l. 63/2013 ha totalmente innovato la disciplina applicabile alle trattative di vendita e di
conseguenza anche al preliminare. Ora si puo fondatamente sostenere che lfobbligo di dotazione e
consegna (ma non anche quello di allegazione, come si avra modo di chiarire piu avanti)
dellfattestato di prestazione energetica sussista anche in occasione della stipula di un preliminare di
vendita. Tale previsione e contenuta nel secondo comma dellfart. 6 del d.lgs. 192/2005, come
introdotto dal d.l. 63/2013:gin tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile lfattestato di
prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario allfavvio delle rispettive
trattative e consegnarlo alla fine delle medesimeh.
Pertanto, in forza delle suddette disposizioni, non si potra piu attendere il momento della stipula
dellfatto, ma occorrera che il proprietario provveda a dotarsi dellfAPE prima di porre in vendita o in
locazione lfimmobile, consegnandone copia al mediatore immobiliare o conferendo ad esso
apposito incarico di farlo redigere (considerato il comune interesse). Solo ad APE regolarmente
predisposto si potra dare inizio alla pubblicizzazione dellfimmobile e alle trattative per la vendita o
la locazione dello stesso.
Il proprietario/venditore, pertanto, dovra:
3 Studio Civilistico n. 657-2013/C.
10
- rendere disponibile lfattestato di prestazione energetica allfaspirante acquirente sin dallfavvio
delle trattative, e quindi ben prima della stipula del contratto preliminare;
- nel caso si avvalga di annunci commerciali, a prescindere dal mezzo di comunicazione utilizzato
(giornali, radio, televisione, annunci presso agenzie immobiliari, internet, ecc. ecc.), dovra
riportare negli annunci medesimi lfindice di prestazione energetica dellfinvolucro edilizio e globale
dellfedificio o dellfunita immobiliare e la classe energetica corrispondente (desumibili, soltanto da
un attestato di prestazione energetica gia predisposto);
- consegnare lfattestato medesimo alla fine delle trattative, ossia, al momento della stipula di un
eventuale contratto preliminare o una volta raggiunto lfaccordo per la stipula del contratto
definitivo.
Al preliminare, in quanto contratto privo di effetti traslativi, non si applica pero la disciplina
dettata dallfart. 6, comma 3-bis, d.lgs. 192/2005, in quanto lfattestato di prestazione
energetica, gia predisposto nella fase che precede le trattative, non deve essere allegato al
contratto, anche se puo essere opportuno farlo al fine di documentare materialmente lfavvenuto
rispetto di tutti gli obblighi da osservare in detta fase, a norma dellfart. 6, comma 2, del d.lgs.
192/2005: gNel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione
di edifici o unita immobiliari, ove lfedificio o lfunita non ne sia gia dotato, il proprietario e tenuto
a produrre lfattestato di prestazione energetica di cui al comma 1. In tutti i casi, il proprietario
deve rendere disponibile lfattestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo
locatario allfavvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime; in caso di
vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione,il venditore o locatario fornisce
evidenza della futura prestazione energetica dellfedificio e produce lfattestato di prestazione
energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilita.h.
Fermo restando che non vi e alcun obbligo di allegazione, la mancata allegazione (che, puo essere
opportuna, ma non e assolutamente obbligatoria) non rileva ne in fase di registrazione del contratto
concluso (volendosi in tal senso intendere anche la proposta di acquisto accettata) ne, tantomeno,
determina un mancato adempimento in termini di nullita del contratto.
Nonostante quanto sopra precisato, si e concordi, con la piu qualificata dottrina, nel ritenere che la
stipula di un preliminare gcompletoh, tale, cioe, da disciplinare tutti gli aspetti che si potranno poi
presentare in occasione del rogito definitivo, tra i quali anche gli aspetti relativi alla prestazione
energetica dellfedificio, e elemento funzionale a garantire la corretta informazione dellfacquirente,
e che, pertanto, sia opportuno che dal preliminare risulti, con apposita clausola:
- che lfedificio oggetto di cessione e gia stato dotato di attestato di prestazione energetica;
- che detto attestato e stato messo dal promittente venditore a disposizione del promissario
acquirente sin dallfinizio delle trattative che hanno condotto alla stipula del preliminare medesimo;
- qualora il promittente venditore si sia avvalso di annunci commerciali, a prescindere dal mezzo di
comunicazione utilizzato, che sono stati debitamente riportati, negli annunci medesimi, lfindice di
prestazione energetica dellfinvolucro edilizio e globale dellfedificio o dellfunita immobiliare e la
classe energetica corrispondente;
- che lfattestato di prestazione energetica e stato consegnato dal promittente venditore al
promissario acquirente contestualmente alla stipula del preliminare che chiude le trattative tra gli
stessi intercorse;
- che il promissario acquirente ha, pertanto, ricevuto le informazioni e la documentazione,
comprensiva dellfattestato, in ordine allfattestazione della prestazione energetica degli edifici
(anticipando, in sostanza, la dichiarazione che dovra rendere lfacquirente anche nel rogito
definitivo).
Potra essere, anche, opportuno allegare al preliminare cosi concluso lfattestato di prestazione
energetica a tal fine predisposto e cio al fine di documentare materialmente lfavvenuto rispetto di
tutti gli obblighi da osservare nella fase delle trattative, fermo restando che non vi e alcun obbligo di
allegazione, con la conseguenza che la mancata allegazione (che, si ribadisce, puo essere opportuna,
ma non e assolutamente obbligatoria) non determina la nullita del contratto; al preliminare, infatti,
11
in quanto contratto privo di effetti traslativi, non si applica la disciplina dettata dallfart. 6, comma 3-
bis, d.lgs. 192/2005, come introdotta dalla l. 90/2013 di conversione del d.l. 63/2013.
D) La locazione
Il d.l. 63/2013 ha innovato anche la disciplina applicabile in caso di locazione, stabilendo che
lfobbligo di dotazione dellfattestato di prestazione energetica ed anche lfobbligo di allegazione (del
quale il primo e funzionale) sorgano nel caso di stipula di un contratto di locazione. Peraltro deve
trattarsi di una nuova locazione, come disposto dallfart. 6, comma 2, d.lgs. 192/2005, e dallfart.
6, comma 1, d.lgs. 192/2005 (g[...] lfattestato di prestazione energetica degli edifici e rilasciato per
gli edifici o le unita immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario [...]h). Non si
applica la disciplina in commento, pertanto, se non si e in presenza di una nuova locazione (ad es.,
di un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente rapporto di locazione). Nel caso di
attestazione della prestazione degli edifici esistenti, lfattestato e prodotto a cura del proprietario
dellfimmobile.
Come previsto per la compravendita, anche nel caso di nuova locazione, non si puo attendere il
momento della stipula del contratto di locazione per dotare lfimmobile dellfattestato di prestazione
energetica; il proprietario e, infatti, tenuto a dotare lfimmobile nel momento stesso in cui decide di
concederlo in locazione, al fine sia di consentire la pubblicizzazione dellfimmobile sia di poter
rispettare gli obblighi di legge, e cio, a prescindere dal fatto che, per pubblicizzare la propria
intenzione, ricorra o meno ad annunci commerciali.
Pertanto, il proprietario (o usufruttuario)/locatore:
- dovra rendere disponibile lfattestato di prestazione energetica al nuovo locatario sin dallfavvio
delle trattative, e quindi ben prima della stipula del contratto di locazione;
- nel caso si avvalga di annunci commerciali, a prescindere dal mezzo di comunicazione utilizzato
(giornali, radio, televisione, annunci presso agenzie immobiliari, internet, ecc. ecc.), dovra
riportare negli annunci medesimi lfindice di prestazione energetica dellfinvolucro edilizio e globale
dellfedificio o dellfunita immobiliare e la classe energetica corrispondente (desumibili, soltanto da
un attestato di prestazione energetica gia predisposto);
- dovra consegnare lfattestato medesimo alla fine delle trattative, ossia, al momento della stipula di
un eventuale contratto preliminare o una volta raggiunto lfaccordo per la stipula del contratto
definitivo.
Lfattestato energetico dovra, poi, essere allegato al contratto di locazione, pena la nullita del
contratto medesimo, a norma di quanto disposto dallfart. 6, comma 3-bis, d.lgs. 192/2005, come
introdotto dalla l. 90/2013, di conversione del d.l. 63/2013 (come anche si avra modo di ribadire piu
avanti parlando dellfobbligo di allegazione).
Si ritiene, inoltre, applicabile, in via estensiva, la disciplina dettata per la locazione anche a quei
contratti che sono affini alla locazione (e sempreche si tratti di nuovi contratti), e tali sono
considerati:
- il leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico);
- lfaffitto di azienda (qualora il complesso aziendale comprenda anche edifici comportanti consumo
energetico).
E) La cessione o conferimento in societa di azienda
Qualora gli immobili utilizzati per lfattivita dfimpresa siano detenuti in forza di contratto di
locazione, trova applicazione lfart. 36 della l. 27 luglio 1978, n. 392 a norma del quale: gil
conduttore puo sublocare lfimmobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del
locatore, purche venga insieme ceduta o locata lfazienda, dandone comunicazione al locatore [...]h
Pertanto, si possono verificare le seguenti ipotesi:
a) le parti ricorrono a una sub-locazione;
b) le parti ricorrono alla cessione del contratto, cessione che deve ritenersi operante anche in
mancanza di unfespressa manifestazione di volonta delle parti, in applicazione del disposto dellfart.
12
2558 c.c., a norma del quale, gse non e pattuito diversamente lfacquirente dellfazienda subentra nei
contratti stipulati per lfesercizio dellfazienda [...]h.
Ai fini della disciplina in commento:
- nellfipotesi di cui sub a), deve ritenersi sussistente lfobbligo di allegazione dellfattestato
energetico (la sublocazione, come sopra specificato, costituisce un nuovo e autonomo contratto di
locazione per il quale, pertanto, sussistono gli obblighi di dotazione e allegazione);
- nellfipotesi di cui sub b), deve ritenersi non sussistente alcun obbligo di allegazione; in questo
caso non vi e trasferimento di diritti sullfedificio, ma semplicemente il subentro nel contratto di
locazione in essere, che consente al cessionario o alla conferitaria di poter disporre del fabbricato
strumentale. Ne tale subentro puo essere considerato alla stregua di un gnuovo contratto di
locazioneh, cosi da determinare il sorgere degli obblighi di dotazione e allegazione.
La stessa soluzione vale, anche, per lfipotesi di affitto di azienda con immobili utilizzati per
lfattivita dfimpresa detenuti in forza di contratto di locazione.
F) Le parti comuni condominiali
Per quanto riguarda le parti comuni condominiali va escluso lfobbligo di dotazione e di
allegazione dellfattestato di prestazione energetica.
Si osserva, al riguardo, che le parti comuni condominiali non possono costituire oggetto di
autonoma cessione. Benche lfart. 1117, comma 1, c.c., stabilisca che detti enti immobiliari sono
goggetto di proprieta comune dei proprietari delle singole unita immobiliari dellfedificioh non si
tratta di una comunione ordinaria, con conseguente libera disponibilita da parte dei condomini della
quota loro spettante, ma di una comunione incidentale, e, quindi di una comunione gvincolatah,
caratterizzata:
- da un vincolo di destinazione a servizio dellfintero condominio che solo i condomini, con
maggioranza qualificata, possono modificare, giusta il disposto dellfart. 1117-ter c.c. (introdotto
dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220, riguardante la riforma del condominio);
- da un vincolo di indivisibilita (come si ricava dallfart. 1119 c.c.).
La quota di comproprieta sulle parti condominiali, pertanto, gsegueh le vicende circolatorie della
singola unita immobiliare: detta quota puo essere trasferita solo unitamente alla singola unita
immobiliare facente parte del condominio; di contro, il trasferimento della singola unita facente
parte di un edificio condominiale, implica anche il trasferimento della quota suddetta.
Come si e gia avuto modo di osservare, gli obblighi di dotazione/allegazione sorgono con la stipula
di un atto traslativo (cd. presupposto contrattuale) e quindi non possono che riguardare i beni che le
parti intendono trasferire e non anche enti immobiliari il cui trasferimento avviene ex lege, a
prescindere da qualsiasi manifestazione di volonta delle parti.
Tuttavia, a detti beni, tornera ad essere applicabile la normativa in commento (con conseguente
obbligo di allegazione) se cessa la loro destinazione a servizio del condominio e se vengono a
costituire oggetto di autonomo trasferimento da parte di tutti i condomini (si pensi al caso in
cui tutti i condomini, congiuntamente, trasferiscono ad un terzo la piena ed esclusiva proprieta
dellfunita gia adibita ad alloggio del custode).
V. LE ESCLUSIONI DALLfOBBLIGO DI DOTAZIONE E DI ALLEGAZIONE
DELLfATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA:
per espressa previsione di legge o per
interpretazione sistematica della normativa vigente.
Sono escluse dallfapplicazione del presente decreto le seguenti categorie di edifici:
a) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attivita religiose (comma 3, lettera
geh, art. 3, d.lgs. 192/2005);
b) gli edifici agricoli non residenziali a condizione che gli ambienti siano sprovvisti di impianti di
climatizzazione (estiva ed invernale); ne consegue che in presenza di un qualsiasi detto impianto di
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anche per gli edifici rurali non residenziali dovra applicarsi la normativa in materia di dotazione e
consegna dellfattestato di prestazione energetica (comma 3, lettera gch, d.lgs. 192/2005);
c) edifici ricadenti sotto il codice dei beni culturali e del paesaggio (comma 3, lettera gah, art. 3,
d.l.gs. 192/2005); quanto a questi edifici, quando siano oggetto di vendita o permuta occorre dotarli
dellfattestato di prestazione energetica, da consegnare allfacquirente o al locatario;
d) i fabbricati isolati con una superficie utile inferiore ai 50 metri quadrati (comma 3, lettera
gch, art. 3, d.lgs. 192/2005);
e) gli edifici industriali ed artigianali quando gli ambienti siano riscaldati per esigenze del
processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili
(lettera gbh del comma 3 dellfart. 3 d. lgs. 192/2005);
f) box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione
degli impianti sportivi, non scorporabili da eventuali uffici pertinenziali ai fini dellfisolamento
termico, con la precisazione che dette categorie di immobili sono oggettivamente escluse dalla
applicazione della normativa indipendentemente dal fatto che tali edifici siano o meno (nel caso
concreto) dotati di impianti.
Quello cui occorre avere riguardo e lfuso standard dellfimmobile stesso che, di per se, preveda o
(come nel caso in esame) non preveda, un consumo di energia; ne consegue che, seppure oggetto
dellfatto di vendita fosse un garage dotato di riscaldamento, il medesimo resterebbe comunque fuori
dal perimetro applicativo della normativa. Pertanto, un edificio rientrante nel suo uso standard tra
quelli appartenenti alle categorie senzfaltro soggette alla normativa in materia di attestato di
prestazione energetica (ad es., un appartamento abitativo) restera sempre assoggettato allfobbligo di
dotazione e consegna, sia o non sia, nel caso concreto, dotato di impianti di climatizzazione;
f) box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione
degli impianti sportivi, scorporabili da eventuali uffici pertinenziali ai fini dellfisolamento termico:
in tal caso lfobbligo di dotazione e consegna scatterebbe limitatamente alle porzioni eventualmente
destinate ad ufficio, proprio perche autonomamente valutabili sotto il profilo della loro prestazione
ed efficienza energetica.
VI. LfOBBLIGO DI CONSEGNA DELLfATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA:
obbligo autonomo e distinto da quello di allegazione
Secondo citata dottrina, e lecito chiedersi se, debba, ritenersi sussistente a carico del proprietario
venditore e/o del locatore un obbligo di dotazione e consegna allfacquirente/conduttore
dellfattestato di prestazione energetica, autonomo e distinto rispetto allfaltro obbligo di
allegazione di detta certificazione al contratto di compravendita o a quello (nuova) locazione.
Lfufficio studi del Consiglio nazionale del notariato, ritiene di dare risposta affermativa a tale
quesito, richiamando dellfart. 6 del d.lgs. 192/2005 (come modificato dal d.l. 63/2013 ed emendato
dalla legge di conversione 90/2013) sia il comma 2, a norma del quale: gin tutti i casi, il
proprietario deve rendere disponibile lfattestato di prestazione energetica al potenziale acquirente
o al nuovo locatario allfavvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesimeh, sia
il comma 3, ove si prescrive che: glfacquirente e/o il conduttore debbono dare atto di aver ricevuto
.... la documentazione, comprensiva dellfattestato, in ordine alla attestazione della prestazione
energetica degli edificih.
Va precisato che lfobbligo per il proprietario di dotare dellfAPE lfimmobile e indipendente dalla
previsione della sua vendita o locazione.
In tale previsione, non rileva ne la destinazione dfuso del bene, sempreche lfunita immobiliare
risulti esclusa dallfobbligo di dotazione in quanto il suo utilizzo standard non prevede
lfinstallazione e lfimpiego di sistemi tecnici di climatizzazione (riscaldamento e refrigerazione) ne
la tipologia o durata del contratto di locazione (ad es., come nel caso di contratti con studenti
universitari o per esigenze transitorie di una delle parti).
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VII. LA DICHIARAZIONE DI RICEVUTA INFORMATIVA PER GLI ATTI TRASLATIVI E I
CONTRATTI DI LOCAZIONE
: ambito applicativo per i contratti traslativi e i contratti di
locazione; clausole e sanzioni.
La norma di riferimento prevede che lfAPE o lfACE debbano essere messi disposizione
dellfacquirente o del conduttore gia dallfavvio delle trattative dirette a concludere il contratto di
compravendita o di locazione. A tale riguardo, la locuzione gmettere a disposizioneh deve
intendersi, quantomeno, come obbligo di mostrare al potenziale acquirente o conduttore, prima che
questi formulino una proposta di acquisto o una proposta di locazione, la copia dellfAPE o
dellfACE, affinche possa esaminarle e rendersi conto dellfeffettivo consumo energetico
dellfimmobile che si appresta ad acquistare o a condurre in locazione. Con riguardo a tutti gli atti
traslativi, siano essi a titolo oneroso che a titolo gratuito, va, peraltro, precisato che lfobbligo di
inserire la dichiarazione di avvenuta informativa sussiste per tutti quegli atti che (in quanto aventi
oggetto un fabbricato esistente) costituiscono il gpresuppostoh stesso per la dotazione dellfattestato
di prestazione energetica e, quindi, come si e detto, per tutti gli atti traslativi, sia a titolo oneroso che
a titolo gratuito. Inoltre, appare evidente che lfobbligo di inserire la dichiarazione di avvenuta
informativa non sussiste invece in tutti quei casi nei quali, per qualsiasi ragione (atti privi di effetti
traslativi, beni esclusi sotto il profilo oggettivo, ecc.) non vi sia lfobbligo di dotazione.
Per quanto attiene, invece, ai contratti di locazione, lfart. 6, comma 3, d.lgs. 192/2005, impone
lfobbligo di inserire la dichiarazione di avvenuta informativa per i nuovi contratti di locazione,
correlandolo con quello di dotazione e allegazione dellfattestato di prestazione energetica,
previsti, per detti contratti, dai commi 1 e 2 del medesimo art. 6.
Si ritiene, sotto un profilo di materiale esecuzione dellfallegazione, che la stessa possa avvenire
mediante la semplice pinzatura del certificato energetico (lforiginale due fotocopie a colori) al
contratto di cui costituisce parte, in modo da formare un atto unico con lo stesso, procedendo alla
posizione per le parti di una firma di congiunzione tra il contratto e lfallegato. Cio fatto, si potra
procedere alla registrazione del contratto recandosi presso lfAgenzia delle Entrate con le tre copie
del contratto di locazione, e relativi allegati spillati alle stesse, tutte sottoscritte in originale dalle
parti, mod. 69 e mod. F23, qualora si tratti di contratto per il quale il locatore non si sia avvalso
della gcedolare seccah. Eseguita la registrazione, lfUfficio tratterra una copia del contratto, con
allegata la fotocopia a colori dellfattestato energetico e restituira le altre due copie, complete degli
estremi della registrazione, che saranno consegnate, una al locatore, e lfaltra, provvista dellfattestato
in originale, al conduttore, avendo cura di fotocopiare il contratto, e relativo attestato allegato, ai
fini della sua conservazione nel fascicolo della clientela.
VII-1) Clausole
A tal proposito, al fine di rispettare i requisiti formali di cui si e sopra detto sia per i contratti
preliminari sia per i contratti di locazione, inserire negli stessi le seguenti clausole, rammentando
quanto precedentemente detto riguardo al contratto preliminare al quale non occorre allegare
lfAPE o lfACE, in quanto non si applica la disciplina dettata dallfart. 6, comma 3-bis, d.lgs.
192/2005, anche se puo essere opportuno farlo al fine di documentare materialmente lfavvenuto
rispetto di tutti gli obblighi da osservare in detta fase, a norma dellfart. 6, comma 2, del d.lgs.
192/2005 (nellfipotesi di allegazione, fare apporre alla parti la sottoscrizione nella congiunzione tra
lfultimo foglio del contratto e lfattestato energetico allegato, e cio vale anche e, principalmente,
per il contratto di locazione).
Proposta di acquisto
Il Proponente da atto di aver ricevuto le informazioni in ordine alla attestazione della prestazione
energetica degli edifici; che il Venditore ha reso disponibile lfattestato di certificazione/prestazione
energetica allfavvio delle trattative e che lo produrra alla fine delle medesime.
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Nel caso lfimmobile sia oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o urbanistica o di nuova
costruzione, il Proponente dichiara di avere avuto evidenza della futura prestazione energetica e
prende atto che ricevera dal Venditore lfattestato di prestazione energetica entro quindici giorni
dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilita.
Contratto preliminare
Ai sensi e per gli effetti del d.lgs. 192/2005 (cosi come modificato dal d.lgs. 311/2006 e dal d.l.
63/2013, convertito, con modificazioni, dalla l. 90/2013) la parte promittente venditrice consegna
alla parte promissaria acquirente lfattestato di certificazione/ prestazione energetica rilasciato in
data c , che in originale (o copia conforme), per quanto occorrer possa, si allega al presente
contratto sotto la lettera c , di cui costituisce parte integrante e sostanziale, con la precisazione
che, a decorrere dalla data del suo rilascio, non si sono verificate cause di decadenza (quali:
scadenza del termine di dieci anni dalla sua emissione ovvero interventi di riqualificazione o
ristrutturazione che abbiano modificato le prestazioni energetiche dellfedificio, ovvero mancato
rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica nei termini di
legge); lfacquirente da pertanto atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione,
comprensiva dellfattestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.
Proposta di locazione
Il Proponente da atto di aver ricevuto le informazioni in ordine alla attestazione della prestazione
energetica degli edifici; che il Locatore ha reso disponibile lfattestato di certificazione/prestazione
energetica allfavvio delle trattative e che lo produrra alla fine delle medesime.
Nel caso lfimmobile sia oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o urbanistica o di nuova
costruzione, il Proponente dichiara di avere avuto evidenza della futura prestazione energetica e
prende atto che ricevera dal Locatore lfattestato di prestazione energetica entro quindici giorni
dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilita.
Contratto di locazione
Ai sensi e per gli effetti del d.lgs. 192/2005 (cosi come modificato dal d.lgs. 311/2006 e dal d.l.
63/2013, convertito, con modificazioni, dalla l. 90/2013) la parte locatrice consegna alla parte
locataria lfattestato di prestazione/certificazione energetica rilasciato in data c, di cui costituisce
parte integrante e sostanziale, con la precisazione che, a decorrere da tale data, non si sono
verificate cause di decadenza (quali scadenza del termine di dieci anni dalla sua emissione, ovvero
interventi di riqualificazione o ristrutturazione che abbiano modificato le prestazioni energetiche
dellfedificio, ovvero mancato rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza
energetica nei termini di legge). La parte locataria da pertanto atto di aver ricevuto le informazioni
e la documentazione, comprensiva dellfattestato, in ordine alla attestazione della prestazione
energetica degli edifici.
VII-2) Sanzioni
Per la violazione dellfobbligo di dotare lfimmobile dellfattestato di prestazione energetica sono
previste le seguenti sanzioni:
a) in caso di violazione dellfobbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici
di nuova costruzione, e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti (4), il costruttore o il
4 gRistrutturazione importante di un edificioh: un edificio esistente e sottoposto a ristrutturazione importante quando i
lavori, in qualunque modo denominati (a titolo indicativo e non esaustivo: manutenzione ordinaria o straordinaria,
ristrutturazione e risanamento conservativo, di cui allfarticolo 3 del d.P.R. 380 del 2001, Testo unico sullfedilizia),
insistono su oltre il 255 della superficie dellfinvolucro dellfintero edificio, comprensivo di tutte le unita immobiliari che
lo costituiscono (a titolo esemplificativo e non esaustivo: rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o
dellfimpermeabilizzazione delle coperture).
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proprietario e punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 3000 euro e non superiore
a 18.000 euro;
b) in caso di violazione dellfobbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici
o le unita immobiliari nel caso di vendita il proprietario e punito con la sanzione amministrativa
non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro;
c) in caso di violazione dellfobbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici
o le unita immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione il proprietario e punito con la
sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro;
d) in caso di violazione dellfobbligo di riportare i parametri energetici (IPE e classe energetica)
nellfannuncio di offerta di vendita o locazione il responsabile dellfannuncio e punito con la
sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro.
VII-3) Obblighi del notaio in tema di verifiche sulla validita dellfAPE
Il notaio non e tenuto a fare alcun controllo sul contenuto tecnico e sul merito dellfattestato (ad es.,
circa i criteri utilizzati per il calcolo della prestazione energetica, circa la correttezza del
procedimento di calcolo eseguito, ecc.), mentre e richiesto allo stesso un controllo di carattere
puramente formale.
Il Notaio dovra verificare che il documento che gli viene esibito abbia quel contenuto minimo che,
in base alla normativa vigente, lo possa qualificare come gattestato di prestazione energeticah (o
come gattestato di certificazione energeticah, se si allega questo documento in corso di validita) ed
in particolare:
i) lfindicazione della classe di prestazione energetica;
ii) la data di rilascio ed il termine di validita (sia lfAPE che i vecchi ACE hanno durata decennale);
iii) gli elementi idonei a collegare lfattestato allfimmobile negoziato (i dati di identificazione
catastale, le generalita del proprietario, lfindirizzo dellfimmobile) (5);
iv) la sottoscrizione del tecnico che lo ha redatto;
v) la dichiarazione di indipendenza da parte del certificatore;
vi) per lfAPE, la sottoscrizione del tecnico resa in forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio
(con allegazione di copia di un documento di identita), ai sensi dellfart. 47 del testo unico delle
disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al
decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.
La mancanza della dichiarazione di indipendenza non inficia la validita dellfattestato di prestazione
energetica, qualora, effettivamente, in capo al certificatore sussistano tutti i requisiti di
indipendenza ed imparzialita, ora disciplinati dallfart. 3, d.P.R. 16 aprile 2013, n. 75, che prescrive
la dichiarazione di indipendenza e imparzialita, da inserire nel corpo dellfattestato, al fine di
gassicurareh, ossia di documentare, la sussistenza di detti requisiti.
La normativa, infatti, non subordina la validita della certificazione alla presenza di tale
dichiarazione, ma allfeffettiva indipendenza ed imparzialita del certificatore (art. 2, comma 1, lett. lbis,
d.lgs. 192/2005).
Si rammenta che anche lfattestato di certificazione energetica doveva essere rilasciato, in base alla
normativa previgente, da soggetti dei quali doveva essere assicurata gla qualificazione e
lfindipendenzah, tantfe che il modello di attestato approvato con le Linee Guida Nazionali per la
Certificazione Energetica contemplava un apposito spazio destinato proprio alla dichiarazione di
indipendenza.
5 Un eventuale errore materiale nella trascrizione di uno dei dati identificativi dellfimmobile (dato catastale, generalita
del proprietario, indirizzo dellfimmobile) non inficia la validita dellfattestato energetico, qualora, sulla base degli altri
dati, sia, comunque possibile riferire, con sufficiente certezza, lfattestato stesso allfimmobile negoziato.
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Il fatto che non siano intervenute altre cause di decadenza (non verificabili dal notaio: ad es., lavori
di ristrutturazione o scadenza del termine per i controlli) sara affidato a una relativa dichiarazione di
parte, della quale il notaio si limitera a dare conto.
VIII. LA VALIDITA TEMPORALE DELLfATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA:
condizioni di validita; certificazione energetica e libretti degli impianti; certificazione energetica e
decadenza.
Lfattestato di prestazione energetica, giusta quanto disposto dallfart. 6, comma 5, d.lgs. 192/2005,
ha una validita temporale massima di dieci anni, a condizione che:
a) non siano stati eseguiti, nel frattempo, interventi di ristrutturazione o riqualificazione tali da
modificare la classe energetica dellfedificio e che ne rendano obbligatorio lfaggiornamento;
b) che siano rispettate le prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei
sistemi tecnici dellfedificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessita
di adeguamento, previste dalle normative vigenti.
Il mancato rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica non
determina lfimmediata caducazione dellfattestato di prestazione energetica: la norma, infatti,
dispone che lo stesso decade il 31 dicembre dellfanno successivo a quello in cui e prevista la
prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica.
Ne consegue che:
- se entro il termine suddetto del 31 dicembre dellfanno successivo a quello in cui si e verificata la
scadenza non rispettata, il proprietario regolarizza la situazione, procedendo ai prescritti controlli ed
agli eventuali necessari adeguamenti, si deve ritenere rimossa la causa di decadenza: lfattestato gia
rilasciato, rimasto nel frattempo valido (ed utilizzabile anche ai fini dellfallegazione) non decade e
mantiene la sua efficacia e validita sino alla successiva scadenza; si ritiene, infatti, che il termine di
decadenza previsto dalla norma in questione debba essere inteso come termine ultimo, oltre il quale
il mancato rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica, rende
inutilizzabile lfattestato di prestazione energetica;
- se, invece, il proprietario regolarizza la situazione, procedendo ai prescritti controlli ed agli
eventuali necessari adeguamenti, oltre il termine suddetto del 31 dicembre dellfanno successivo a
quello in cui si e verificata la scadenza non rispettata, lfattestato di prestazione energetica, ormai
decaduto, non potra piu essere utilizzato ed in caso di trasferimento o locazione, si dovra procedere
con la formazione di un nuovo attestato.
VIII-1) Lfallegazione dellfattestato di certificazione rilasciato prima del 6 giugno 2013
Lfobbligo di dotare lfedificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia gia
disponibile un attestato di certificazione energetica in corso di validita.
La norma fa, infatti, salvi gli attestati di certificazione energetica rilasciati prima del 6 giugno 2013
in conformita alla direttiva 2002/91/CE, ed in corso di validita, per i quali si ritiene che sia possibile
procedere alla loro allegazione. A sostegno di questa tesi interpretativa va detto che in base alla
previgente disciplina, lfattestato di certificazione energica aveva validita temporale massima di 10
anni dal suo rilascio, salva la necessita di suo aggiornamento ad ogni intervento di ristrutturazione
che avesse modificato la prestazione energetica (ad esempio, nel caso di sostituzione degli infissi o
dellfimpianto di riscaldamento o climatizzazione). Pertanto, per una vendita posta in essere dal 6
giugno 2013, il venditore potra avvalersi ancora dellfeventuale attestato di certificazione energetica
rilasciato in data anteriore al 6 giugno 2013, ed ancora in corso di validita (ad es., per una cessione
posta in essere nel maggio 2023 potrebbe ancora essere utilizzato lfeventuale attestato di
certificazione energetica rilasciato nel maggio del 2013).
Qualora non si sia provveduto al suo aggiornamento, lfattestato di certificazione energetica dovra,
senza dubbio, essere sostituito con lfattestato di prestazione energetica, che ha, anchfesso, una
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validita temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed e aggiornato a ogni intervento
di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dellfedificio o dellfunita
immobiliare.
La validita temporale massima e subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di
controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dellfedificio, in particolare per gli impianti
termici, comprese le eventuali necessita di adeguamento, previste dai regolamenti di cui al decreto
del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 74, e al decreto del Presidente della Repubblica
16 aprile 2013, n. 75.
Nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, lfattestato di prestazione energetica decade il 31
dicembre dellfanno successivo a quello in cui e prevista la prima scadenza non rispettata per le
predette operazioni di controllo di efficienza energetica.
A tali fini, i libretti di impianto previsti dai decreti di cui allfart. 4, comma 1, lettera b), sono
allegati, in originale o in copia, allfattestato di prestazione energetica.
Con nota del 9 settembre 2013, il Consiglio Nazionale del Notariato ha fornito un chiarimento
sullfeventualita di allegare allfAPE i libretti di impianto, precisando che il termine gallegatoh
riferito al libretto di impianto deve essere considerato in senso gatecnicoh, quindi non essere
considerato unito allfattestato come un unico documento, ma semplicemente come una
documentazione di corredo.
Il libretto di impianto, quindi, non va allegato allfattestato di prestazione energetica a pena di
nullita, ma va consegnato allfacquirente al momento piu opportuno.
VIII-2) Il riutilizzo di un attestato gia allegato a precedente atto
Si e chiesto se nel caso di ritrasferimento di immobile gia oggetto di atto traslativo cui e stato
allegato lfattestato energetico, si possa, in luogo dellfallegazione, semplicemente richiamare il
documento gia allegato al titolo di provenienza. In senso affermativo si e espresso il Consiglio
Nazionale del Notariato, precisando che: se scopo della norma e quello di garantire una completa
informazione dellfacquirente in ordine al rendimento energetico dellfedificio, appare funzionale al
perseguimento di tale scopo lfallegazione materiale allfatto dellfattestato in questione. La mera
grelatio formaleh non sembra in grado di garantire lo scopo di informazione cui e preordinata la
norma in commento. Ef invece possibile, nei limiti temporali di validita dellfattestato originario,
allegare allfatto di ritrasferimento copia conforme per estratto autentico dellfattestato originario
suddetto (conformemente a quanto si ritiene per i certificati di destinazione urbanistica).
Ovviamente non devono essere trascorsi piu di dieci anni dal rilascio di detto attestato, tale
essendo il limite di validita temporale, e sempreche, nel frattempo, siano state rispettate tutte le
altre condizioni cui e subordinata la validita dellfattestato (ossia mancata esecuzione di interventi
di ristrutturazione e riqualificazione tali da modificare la classe energetica e rispetto delle
prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dellfedificio,
in particolare per gli impianti termici).
Per lfaccertamento delle condizioni di validita dellfattestato energetico originario valgono le
considerazioni sopra svolte.
IX. I SOGGETTI CERTIFICATORI: i certificatori abilitati; i requisiti di indipendenza e
imparzialita; la dichiarazione sostitutiva di atto di notorieta.
Lfart. 3, d.P.R. 16 aprile 2013, n. 75, prescrive la dichiarazione di indipendenza e imparzialita dei
tecnici certificatori, da inserire nel corpo dellfattestato, al fine di gassicurareh, ossia di
documentare, la sussistenza di detti requisiti. La mancanza della dichiarazione di indipendenza non
inficia la validita dellfattestato di prestazione energetica, qualora, effettivamente, in capo al
certificatore sussistano tutti i requisiti di indipendenza ed imparzialita, ora disciplinati dallfart. 3,
d.P.R. 16 aprile 2013, n. 75. La normativa, infatti, non subordina la validita della certificazione alla
19
presenza di tale dichiarazione, ma allfeffettiva indipendenza ed imparzialita del certificatore; lfart.
2, comma 1, lett. l-bis, d.lgs. 192/20052, infatti, dispone che glfattestato di prestazione energetica e
rilasciato da esperti qualificati ed indipendentih. Nel caso sia stato rilasciato un attestato privo
della suddetta dichiarazione, lo stesso potra, comunque, essere utilizzato ed allegato allfatto
traslativo, qualora lfimparzialita e lfindipendenza del certificatore, possano essere, in qualsiasi altro
modo, accertate, anche, eventualmente, con distinta ed autonoma dichiarazione del soggetto
certificatore (della quale, peraltro, non si ritiene necessaria la allegazione unitamente allfattestato
energetico). Si rammenta che anche lfattestato di certificazione energetica doveva essere rilasciato,
in base alla normativa previgente, da soggetti dei quali doveva essere assicurata gla qualificazione e
lfindipendenzah, tantfe che il modello di attestato approvato con le Linee Guida Nazionali per la
Certificazione Energetica contemplava un apposito spazio destinato proprio alla dichiarazione di
indipendenza.
Entro quindici giorni dalla consegna al richiedente dellfattestato di prestazione energetica, il
soggetto certificatore deve trasmettere copia dellfattestato suddetto al competente Ufficio della
Regione o della Provincia autonoma competente per territorio.
X. LfATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA ALLEGATO AL CONTRATTO DI
LOCAZIONE:
obbligo di registrazione e imposizione fiscale.
Con riferimento agli aspetti fiscali connessi alla registrazione del contratto di locazione e del
relativo allegato (APE o ACE), lfAgenzia delle Entrate, con Risoluzione 83/E del 22 novembre
2013, in risposta ad una specifica istanza presentata dalla FIMAA, ha fornito precisazioni sia circa
gli effetti della mancata allegazione sia sul corretto trattamento fiscale dellfAPE ai fini dellfimposta
di registro e dellfimposta di bollo.
In base a quanto precisato dallfAgenzia delle Entrate si rileva che, se al contratto (nuovo) di
locazione (e cio vale anche per i contratti di trasferimento del diritto di proprieta sia a titolo
oneroso che gratuito) non viene allegato lfAPE, il contratto e nullo, ma cio non implica il venir
meno dellfobbligo di registrazione del contratto.
Il riferimento normativo e contenuto nellfart. 38, comma 1, d.P.R. 131/1986 (Testo Unico
dellfimposta di registro) a norma del quale gla nullita o allfannullabilita dellfatto non dispensa
dallfobbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa impostah .
Lfobbligo di allegare lfAPE al contratto concluso e pertanto produttivo di effetti sulla validita
dellfatto ma non riflette sulla registrazione del relativo contratto.
Con cio, i soggetti tenuti alla registrazione del contratto non sono obbligati a presentare lfAPE
in sede di registrazione, ma possono presentarlo anche in un momento successivo.
In base al momento in cui lfAPE viene prodotto, tuttavia, si hanno effetti diversi ai fini
dellfapplicazione dellfimposta di registro.
Per capire lfapplicabilita o meno dellfimposta di registro allfAPE, occorre rifarsi alla norma di cui
allfart. 11 comma 7, del Testo Unico dellfimposta di registro, che stabilisce che: g la richiesta di
registrazione di un atto vale anche per gli atti ad esso allegati ma non importa applicazione
dellfimposta se si tratta di documenti che costituiscono parte integrante dellfatto, di frazionamenti,
planimetrie, disegni, fotografie e simili ovvero di atti non soggetti a registrazioneh.
Di conseguenza, se gli allegati sono atti non soggetti a registrazione, per essi non vi e autonoma
applicazione dellfimposta di registro.
Con riferimento allfAPE, lfAgenzia precisa che i soggetti tenuti alla registrazione del contratto
di locazione gpossonoh (e una facolta) presentare in allegato (contestualmente) lfAPE, ma,
trattandosi di un atto per il quale non vige lfobbligo di registrazione (lfattestato e rilasciato dal
professionista n forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, ai sensi dellfart. 47 del d.P.R.
445/2000), lfUfficio dellfAgenzia procedera alla registrazione del contratto e dellfattestato
allegato, senza autonoma applicazione dellfimposta.
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Se invece, potendo scegliere, il soggetto presenta lfAPE volontariamente in sede successiva alla
registrazione del contratto di locazione, ad esempio per dare data certa allfattestazione (data,
ovviamente anteriore a quella del contratto di locazione in quanto, diversamente il contratto sarebbe
nullo), si applica lfimposta di registro nella misura fissa di . 168,00 (. 200,00 dal 1‹ gennaio 2014),
a prescindere dalla disciplina applicabile al contratto. Lfart. 8 del TUR stabilisce, infatti, che:
gchiunque vi abbia interesse puo richiedere, in qualsiasi momento, pagando la relativa imposta, la
registrazione di un attoh.
Ha, infine, precisato lfAgenzia che lfattestato di prestazione energetica, allegato in
originale o in copia semplice al contratto di locazione, non deve essere assoggettato
allfimposta di bollo.
Va, infatti, considerato quanto previsto:
- dallfarticolo 15, comma 1, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, come modificato
dal decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, secondo
cui gLfattestato di prestazione energetica di cui allfarticolo 6, il rapporto di controllo
tecnico di cui allfarticolo 7, la relazione tecnica, lfasseverazione di conformita e lfattestato
di qualificazione energetica di cui allfarticolo 8, sono resi in forma di dichiarazione
sostitutiva di atto notorio ai sensi dellfarticolo 47, del testo unico delle disposizioni
legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto
del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445h;
- dallfart. 37 del d.P.R. 445 del 2000, in base al quale gLe dichiarazioni sostitutive di cui
agli articoli 46 e 47 sono esenti dallfimposta di bolloh.
Qualora venga, invece, allegata al contratto di locazione copia dellfattestato di prestazione
energetica, con dichiarazione di conformita allforiginale rilasciata da un pubblico ufficiale,
va applicata lfimposta di bollo, nella misura di euro 16,00, per ogni foglio, in virtu della
disposizione contenuta nella nota 1 allfarticolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R.
642/1972. Tale disposizione stabilisce, infatti, che gPer le copie dichiarate conformi,
lfimposta, salva specifica disposizione e dovuta indipendentemente dal trattamento previsto
per lforiginaleh.
Una precisazione va fatta riguardo ai casi in cui il soggetto, tenuto alla registrazione del contratto di
locazione, si avvalga degli appositi canali telematici messi a disposizione dallfAgenzia delle
Entrate cioe: glocazione webh, SIRIA e IRISh. In questi casi, poiche tali canali non consentono di
allegare documenti, e possibile presentare lfAPE allfUfficio in forma cartacea (insieme alla ricevuta
di avvenuta registrazione) senza applicazione dellfimposta di registro.
Tabella riassuntiva
La risoluzione n. 83/E del 22.11.2013 ha, in sintesi, precisato quanto segue:
a) va premesso che la richiesta di registrazione di un atto vale anche per gli atti ad esso allegati, ma
non importa applicazione dellfimposta se si tratta:
œ di documenti che costituiscono parte integrante dellfatto;
œ frazionamenti, planimetrie, disegni, fotografie e simili;
œ di atti non soggetti a registrazione.
b) i soggetti tenuti alla registrazione del contratto di locazione possono presentare in allegato
lfattestato di prestazione energetica, ma in capo agli stessi non grava un obbligo di produrre detto
attestato in sede di registrazione, atteso che lfobbligo di allegazione dellfattestato al contratto
concluso e suscettibile di esplicare effetti sulla validita dellfatto ma non ha riflessi sulla
registrazione del relativo contratto;
c) lfUfficio dellfAgenzia procedera alla registrazione del contratto e dellfattestato allegato, senza
autonoma applicazione dellfimposta di registro, in quanto lfattestato non rientra tra quelli per i quali
vige lfobbligo della registrazione;
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d) per i contratti di locazione registrati telematicamente, mediante le applicazioni gLocazioni webh
gSIRIAh e gIRISh non e prevista la possibilita di trasmettere gli allegati;
e) i contribuenti che producono in forma cartacea presso lfUfficio dellfAgenzia delle Entrate
lfattestato di prestazione energetica, allegato ad un contratto di locazione registrato
telematicamente, non sono tenuti alla corresponsione dellfimposta di registro;
f) lfattestato di prestazione energetica, allegato in originale o in copia semplice al contratto di
locazione, non deve, pertanto, essere assoggettato allfimposta di bollo;
g) qualora venga, invece, allegata al contratto di locazione copia dellfattestato di prestazione
energetica, con dichiarazione di conformita allforiginale rilasciata da un pubblico ufficiale, va
applicata lfimposta di bollo, nella misura di euro 16,00, per ogni foglio.
h) se il soggetto presenta lfAPE volontariamente in sede successiva alla registrazione del contratto
di locazione, ad esempio per dare data certa allfattestazione (data, ovviamente anteriore a quella del
contratto di locazione in quanto, diversamente il contratto sarebbe nullo), si applica lfimposta di
registro nella misura fissa di . 168,00 (. 200,00 dal 1‹ gennaio 2014), a prescindere dalla disciplina
applicabile al contratto.
CONTRATTO DI LOCAZIONE IMMOBILIARE
APE E IMPOSTA DI REGISTRO

APE allegato al contratto in sede di
registrazione
APE registrato successivamente alla
registrazione del contratto
Non va corrisposta lfimposta di registro
(Lfimposta di registro si applica solo al
contratto)
Va corrisposta lfimposta di registro di .
168,00 (dal 1/1/2014 di . 200,00)
CASO PARTICOLARE: Registrazione telematica del contratto di locazione
LfAPE puo essere presentato in forma cartacea solo dopo la registrazione, presso un
Ufficio, ma non si applica comunque lfimposta di registro.
CONTRATTO DI LOCAZIONE IMMOBILIARE
APE E IMPOSTA DI BOLLO
APE allegato in originale o in copia
semplice
APE allegato in copia conforme
autenticata
Non va corrisposta lfimposta di bollo Va corrisposta lfimposta di bollo di . 16
per ogni foglio
Michele Pizzullo