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TUTTO CIO'CHE NON SAI SUL MUTUO

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INDICE

1 MUTUO PER I GIOVANI PRECARI

2 TIPI DI MUTUO

3 RINEGOZZIAZIONE SOSTITUZIONE SURROGA DEL MUTUO

4 ASPETTI FISCALI E DETRAZIONI

5 SOSPENSIONE PAGAMENTO RATE PER FAMIGLIE IN DIFFICOLTA'

6 COME OTTENERE UN MUTUO-FASE ISTRUTTORIA

 

HAI UN REDDITO SUFFICIENTE MA DI NATURA PRECARIA PUOI UGUALMENTE OTTENERE UN MUTUO

http://www.gioventu.gov.it/diritto-al-futuro/diritto-al-futuro-300milioni-di-euro-oggi-per-il-domani-dei-giovani-italiani.aspx

Oggi ottenere un mutuo non è più così semplice,perché le banche esigono sicurezze che i contratti dilavoro più frequenti, come quelli a tempodeterminato o aprogetto, non garantiscono.
I giovani, anche quelli più fortunati che dispongono di unlavoro, si trovano quindi attanagliati in una situazione chenon permette loro di dare una svolta alla propria vita.In questa difficile situazione alcune piccole iniziativepromosse dal governo o dagli enti locali, cercano diagevolare la compravendita degli immobili, sia per venireincontro alle esigenze delle giovani famiglie, sia per dareuna scossa ad un mercato oramai in stallo.

Ecco, quindi, di seguito elencate alcune delle iniziative promosse negli ultimi anni che hanno permesso un avvicinamento maggiore dei giovani all’acquisto dellaprima casa.

Il primo dei progetti proposti è stato promosso dallaPresidenza del Consiglio dei Ministri – Dipartimento dellaGioventù con l’obiettivo di offrire le garanzie
necessarie per consentire di ottenere un mutuo perl’acquisto della prima casa alle giovani coppie o ainuclei familiari anche monogenitoriali con figli minori,titolari di contratti di lavoro atipici o a tempodeterminato.

I beneficiari del finanziamento devono avere un'etàinferiore a 35 anni e un reddito Isee complessivo nonsuperiore a 35 mila euro.
L’età inferiore a 35 anni è un requisito che deveessere soddisfatto da entrambi i componenti il nucleofamiliare.Non più del 50% del reddito complessivo imponibile ai finiIrpef deve derivare da contratto di lavoro dipendente atempo indeterminato.I componenti del nucleo familiare non devono risultare proprietari di altri immobili ad uso abitativo.


L’immobile, la cui superficie non deve superare i 90 metriquadri, deve essere adibito ad abitazione principale, nondeve rientrare nelle categorie catastali A1 - abitazionisignorili, A8 –ville- e A9 -castelli, palazzi- e non deveavere le caratteristiche di lusso.L’ammontare del finanziamento non deve essere superiore a200.000 euro.

Il tasso applicato e le condizioni del mutuo sono stabilitedai singoli istituti bancari entro i parametri consentitidall’accordo tra il Dipartimento della Gioventù el’Associazione Bancaria Italiana.Possono effettuare le operazioni di erogazione dei mutuigarantiti dal Fondo le banche e gli intermediari finanziari che hanno aderito all’iniziativa sottoscrivendo con il Dipartimento della Gioventù apposite convenzioni.Sono a disposizione per maggiori approfondimenti

TIPI DI MUTUO

http://www.telemutuo.it/culturamutui/tipologiecontrattuali.html

Rinegoziare il mutuo

La rinegoziazione o ricontrattazione del mutuo è l’operazione con la quale si ridefiniscono, con la stessa banca, le condizioni del contratto di mutuo.

Cosa può essere modificato al fine di abbassare la rata ?

  • Il tipo di tasso del mutuo ( rinegoziare il tasso ad esempio da tasso variabile a tasso fisso )
  • Il tasso, adeguando ad esempio lo spread, ovvero il guadagno della banca, agli spread di mercato
  • La durata del mutuo (rinegoziazione o modifica della durata del mutuo)

Quali sono i costi e le spese di rinegoziazione ?

  • Nessuna commissione bancaria
  • Nessuna imposta sostitutiva
  • Spese notarili / parcella notaio : L’atto notarile è opzionale e comunque la parcella dovrebbe essere molto bassa (400/500 euro iva inclusa)
  • Se previsto dal mutuo originario è possibile la detraibilità degli interessi

Conviene rinegoziare il mutuo ?

Si la rinegoziazione può risultare conveniente, ma la banca può rifiutarsi di rinegoziare il mutuo. Inoltre può essere difficile ottenere sconti sul tasso applicato soprattutto se non si ha una situazione finanziaria stabile e la via più semplice per abbassare la rata può risultare quella di rinegoziare la durata del mutuo ottenendo così una liquidità aggiuntiva.

Sostituire il mutuo

La sostituzione del mutuo è la procedura con la quale si estingue il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo.

L’obiettivo della sostituzione  è quello di accedere a condizioni migliori (minor tasso, spread minori,  etc ) e quindi di diminuire e  abbassare l’importo della rata.

Perché la rata può abbassarsi sostituendo il mutuo ?

Perché in passato potremmo aver stipulato il mutuo originario in condizioni di mercato sfavorevoli ma al momento potrebbero essere disponibili nuovi prodotti più convenienti grazie ad esempio ad un abbassamento dei tassi di interesse  o a nuove condizioni offerte dalle banche.

 

Cosa può essere modificato ?

A differenza della rinegoziazione e della surrogazione, con la sostituzione si accende un mutuo completamente nuovo.  Ad esempio sarà possibile sostituire il mutuo a tasso variabile con un mutuo a tasso fisso oppure aumentare o diminuire l’importo finanziato o la durata del mutuo.

I costi e le spese di sostituzione

  • Eventuale penale di estinzione anticipata
  • Costi bancari per la stipula del mutuo nuovo
  • Imposta sostitutiva
  • E’ necessario l’atto notarile quindi spese notarili (parcella notaio circa 2000 euro)

Se previsto dal mutuo originario è possibile la detraibilità degli interessi, inoltre può risultare necessario cancellare la vecchia ipoteca.

Conviene sostituire il mutuo ?

Si, nonostante ci siano maggiori costi rispetto ad una rinegoziazione o una surrogazione, il risparmio a lungo termine può risultare consistente. 

La surroga del mutuo

Surrogare il mutuo, come fare ?

La surroga o surrogazione è un operazione con la quale si sposta il mutuo presso una banca differente per accedere a migliori condizioni. In sostanza si accende un nuovo mutuo utilizzando l’ipoteca originaria di quello vecchio (per questo motivo si usano anche i termini trasferire, trasferimento del mutuo)

La procedura di surrogazione

Il cliente richiede in forma scritta alla nuova banca (o banca subentrante) di acquisire dalla banca originaria l'importo esatto del debito residuo, concordando allo stesso tempo una possibile data possibile per formalizzare l'operazione.

La nuova banca quindi comunica alla banca originaria la data di formalizzazione dell’operazione di surroga richiedendo alla stessa l’entità del debito residuo del cliente in quella data.

La banca originaria comunica alla nuova banca l'entità del debito residuo del cliente entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta, conferma la data di formalizzazione dell’operazione.

La nuova banca procede all'operazione di surroga formalizzando in un “atto unico”:

  • il contratto di mutuo tra la nuova banca e il cliente
  • la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria
  • il consenso alla surroga e l’annotazione della surroga stessa a margine dell’ipoteca originaria

L’operazione potrà essere formalizzata sia con una scrittura privata autenticata sia con un atto pubblico

In ogni caso è previsto l’intervento del notaio che provvede ad autenticare le sottoscrizioni o a redigere l’atto pubblico.

Quali elementi del mutuo possono essere modificati con la surroga ?

  • La banca
  • Il tipo di tasso (ad esempio un mutuo di surroga a tasso fisso che sostituisce il vecchio mutuo a tasso variabile)
  • La misura del tasso e lo spread della banca
  • La durata

Quali sono i costi e le spese della surroga ?

  • Nessuna commissione bancaria
  • Nessuna imposta sostitutiva
  • Atto notarile, autentica della dichiarazione di surroga quindi spese notarili (minori rispetto la sostituzione e comunque alcune banche scelgono di accollarsi l parcella del notaio)

Conviene la surroga del mutuo ?

Si, la surrogazione può risultare molto conveniente e portare all’ abbassamento della rata.

 

Gli aspetti fiscali e detrazioni per chi accende un mutuo prima casa

Il costo finanziario di un mutuo può essere ridotto grazie alle detrazioni fiscali concesse al mutuatario. Scopri quali costi puoi detrarre dalle tasse e calcola quanto puoi risparmiare. La stipula di un mutuo per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione edilizia di un immobile può generare un risparmio fiscale, in quanto riduce l'Irpef dovuta dal contribuente. La riduzione è comunque riferita solo alla "prima casa", quella cioè destinata ad abitazione principale.

L'ammontare del risparmio fiscale cambia a seconda che si tratti di un mutuo per l'acquisto della casa o di un mutuo per la sua costruzione o ristrutturazione.

Mutui ipotecari per l'acquisto della "prima casa"
In questo caso, è detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:

  • interessi passivi;
  • oneri accessori;
  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione

Tali oneri dovranno comunque essere relativi a mutui garantiti da ipoteca per l'acquisto di unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro dodici mesi dall'acquisto (il diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l'acquisto).

L'acquisto (fa fede la data di stipulazione del rogito notarile) deve essere avvenuto nell'anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo.

Dal 2001 si intende come abitazione principale quella dove dimorano abitualmente il contribuente o i suoi familiari. La detrazione spetta quindi al contribuente che ha acquistato la casa ed è titolare del contratto di mutuo, anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).

Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali attualmente in vigore per i mutui ipotecari, la Legge Finanziaria del 2008 ha disposto che gli interessi passivi dei mutui per l’acquisto della prima casa possono godere di una detrazione del 19%, fino a un tetto massimo di 4.000 euro: in questo modo la riduzione di imposta massima applicabile è di 760 euro.

Gli oneri accessori possono essere detratti solo nel primo anno del mutuo. Tra gli oneri accessori si comprendono, tra gli altri, la commissione spettante agli Istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili, le spese di istruttoria, di perizia tecnica ecc.

Le spese notarili comprendono l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dallo stesso per conto del cliente (ad esempio, quelle per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca). L'onorario e le spese del notaio per il contratto di compravendita NON sono, invece, mai detraibili.

A partire dal 2001 in caso di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l'altro fiscalmente a carico può fruire della detrazione per entrambe le quote degli interessi passivi, tenendo comunque fermo il tetto massimo di 3.615,20 euro purchè:

  • l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro l’8 Dicembre 1993;
  • l'acquisto dell'abitazione sia avvenuto nell'anno precedente o successivo la stipulazione del mutuo;
  • nella rimanente parte dell'anno e in quelli successivi il contribuente non abbia variato l'abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro;
  • nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale.

Per i mutui ipotecari contratti DOPO il 1° GENNAIO 1993, ma entro il 31 DICEMBRE 2000 è necessario che:

  • l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro sei mesi dall'acquisto (entro l'8 giugno 1994 per i mutui stipulati nel 1993);
  • l'acquisto (data di stipulazione del rogito notarile) sia avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo.

Mutui ipotecari per acquisto altri immobili
E' detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri: · interessi passivi; · oneri accessori; · quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 2.065,83 euro per ciascun intestatario del mutuo. Si tratta in questo caso di mutui accesi prima del 1993, e in particolare:

  • mutui ipotecari stipulati entro il 31/12/1990 per l'acquisto di immobili diversi dall'abitazione principale (ad es. pertinenze dell'abitazione principale, immobili concessi in locazione);
  • mutui ipotecari stipulati tra il 01/01/1991 e il 31/12/1992 per l'acquisto di immobili da adibire a propria abitazione diversa da quella principale (abitazione secondaria) e per i quali non sia variata tale condizione nella rimanente parte dell'anno e in quelli successivi (ad es. si verifica variazione se l'immobile viene concesso in locazione).

L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 2.065,83 euro per ciascun intestatario del mutuo.
Si tratta in questo caso di mutui accesi prima del 1993, e in particolare:

  • mutui ipotecari stipulati entro il 31/12/1990 per l'acquisto di immobili diversi dall'abitazione principale (ad es. pertinenze dell'abitazione principale, immobili concessi in locazione);
  • mutui ipotecari stipulati tra il 01/01/1991 e il 31/12/1992 per l'acquisto di immobili da adibire a propria abitazione diversa da quella principale (abitazione secondaria) e per i quali non sia variata tale condizione nella rimanente parte dell'anno e in quelli successivi (ad es. si verifica variazione se l'immobile viene concesso in locazione).

Mutui contratti nel 1997 per recupero edilizio
In caso di mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione degli edifici è detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:

  • interessi passivi;
  • oneri accessori;
  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

L'importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è di 2.582,28 euro totali, quindi da suddividere in caso di più contraenti.
Il contratto di mutuo deve essere stato stipulato nel 1997 con lo specifico scopo di finanziare interventi di recupero edilizio riguardanti sia immobili adibiti ad abitazione, principale o secondaria, sia unità immobiliari adibite ad usi diversi (ad es. box, cantine, uffici, negozi, ecc.).

Mutui per costruzione di abitazione principale
Per i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale è detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:

  • interessi passivi;
  • oneri accessori;
  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Per interventi di ristrutturazione si intendono quelli soggetti a concessione edilizia, volti a trasformare un organismo edilizio già esistente attraverso un insieme sistematico di opere in un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente (Circ. Min. 95 del 12/5/2000).
L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari a 2.582,28 euro complessivi.
La detrazione è ammessa a condizione che i lavori di costruzione abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori.
E' ormai prassi consolidata da parte delle banche rilasciare a fine anno al mutuante una dichiarazione ad uso fiscale riassuntiva dell'ammontare degli interessi passivi pagati nell'anno. Meglio comunque verificare ed eventualmente richiederla.

 Ricordati che in caso di ristrutturazione effettuate tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, puoi detrarre (in 10 anni) dalla tua IRPEF lorda il 50% delle spese sostenute per i lavori di manutenzione ordinaria e recupero edilizio. Le spese dovranno essere documentate secondo quanto disposto dalla legge finanziaria. L'agevolazione si applica su un ammontare complessivo di spesa non superiore ai 96.000 euro. Per le ristrutturazioni effettuate dopo il 30 giugno 2013 la detrazione fiscale prevista verrà abbassata al 36% per un ammontare complessivo delle spese non superiore a 48 mila euro per ciascuna unità immobiliare ristrutturata. Restano valide le detrazioni stabilite nei precedenti anni per i lavori di ristrutturazione effettuati e conclusi tra il 1998 e il 2012.

DETRAZIONI FISCALI PER CHI ACCENDE UN MUTUO PRIMA CASA- COSA CAMBIA CON LA LEGGE DI STABILITA’ 2013

http://www.investireoggi.it/fisco/detrazione-mutuo-prima-casa-il-taglio-con-la-legge-di-stabilit%C3%A0-2013/

Sospensione rate per famiglie in difficoltà

Il 18 dicembre del 2009 l’ABI e tredici Associazioni dei Consumatori hanno sottoscritto l’accordo per la sospensione delle rate dei mutui nell’ambito del progetto “Piano Famiglie”, uno dei principali strumenti di sostegno delle famiglie nel mercato del credito per aiutare i soggetti che, durante il periodo di crisi economica, si trovano ad affrontare eventi che possono ridurre la capacità di rimborso delle rate dei mutui.

Gli obiettivi che il Piano Famiglie si prefigge di seguire sono:

  • aumentare la sostenibilità finanziaria delle operazioni di credito alle famiglie, adottando una misura di sospensione dei rimborsi di finanziamento in essere;
  • coordinare e comunicare gli strumenti di incentivazione già esistenti, per lo più costituiti in accordo con le Pubbliche amministrazioni;
  • gestire le eventuali sollecitazioni provenienti dai diversi creditori, anticipandole in fase consultiva formale e gestendole attraverso il Tavolo di attuazione del piano di rimborso del credito.

Questo strumento di sostegno alle famiglie in difficoltà permette di sospendere per almeno 12 mesi (e per una volta sola) il pagamento delle rate dei mutui. Nel periodo di sospensione sono comprese anche le eventuali rate scadute non pagate prima della richiesta. Il periodo di sospensione delle rate ha inizio dopo 45 giorni lavorativi dalla richiesta da parte del cliente.

A causa del perdurare del periodo di crisi economica e dell’impatto sulle capacità di accesso al credito e di sostenibilità del debito, in particolar modo per un bene fondamentale come l’abitazione principale, il 31 gennaio 2012 l’Abi e le Associazioni Consumatori hanno trovato un’intesa per prorogare l’accordo tecnico per il piano famiglie fino al 31 luglio 2012. Gli eventi che determinano la sospensione delle rate dovranno verificarsi entro il 30 giugno 2012.


EVENTI CHE DETERMINANO L’AVVIO DELLA SOSPENSIONE

  • Cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia/anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa.
  • Cessazione dei rapporti di lavoro di cui all’art. 409, n. 3, c.p.c. (rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale ed altri rapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato) ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.
  • Morte o insorgenza di condizioni di non autosufficienza
  • Sospensione del lavoro o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni, anche in attesa dell’emanazione dei provvedimenti di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito (CIG, CIGS, altre misure di sostegno del reddito, c.d. ammortizzatori sociali in deroga, contratti di solidarietà).

AMBITO DI APPLICAZIONE
Secondo quanto riportato dall’ABI, la sospensione del mutuo può essere applicata ai mutui di importo fino a 150 mila euro, anche in fase di preammortamento, che sono garantiti da ipoteca su immobili residenziali destinati all’acquisto, costruzione, o ristrutturazione di abitazione principale a prescindere dalla tipologia di tasso d’interesse contrattuale (sia a tasso fisso, a tasso variabile o misto), erogati a persone fisiche aventi reddito imponibile, per singolo mutuatario, non superiore a 40 mila euro annui. Inoltre, sono inclusi nella sospensione, i mutui cartolarizzati, ceduti a garanzia dell’emissione delle obbligazioni bancarie garantite, e i mutui accollati anche a seguito di frazionamento.
L’accesso alla misura di sospensione del pagamento delle rate è invece esclusa per i mutui che al momento della presentazione della domanda da parte del mutuatario risultano avere un ritardo nei pagamenti superiore a 90 giorni consecutivi e per i mutui con ritardo di pagamenti inferiore a 90 giorni qualora tale ritardo si sia verificato antecedentemente al verificarsi degli eventi che consentono di far scattare la sospensione dell’ammortamento. Dall’applicazione sono anche esclusi i mutui che hanno già usufruito in passato di questa agevolazione o che stanno usufruendo di altre agevolazioni pubbliche.

TERMINI DI PRESENTAZIONE DELLA RICHIESTA
Tutti i cointestatari del mutuo, nel caso ve ne siano più di uno, devono sottoscrivere la richiesta di sospensione del mutuo, compresi gli eredi, esclusi eredi minori, interdetti o inabilitati per i quali interviene il tutore.
L’arco temporale entro il quale si devono verificare gli eventi che determinano l’avvio della sospensione va dal 1° gennaio 2009 al 30 giugno 2012.

MODALITÀ DI RICHIESTA
Per richiedere la sospensione delle rate del mutuo il cliente deve compilare l’apposito modulo,
il quale può essere ritirato presso le banche che aderiscono al progetto, e consegnarlo alla propria filiale o ufficio di rappresentanza delle banca. Per i mutui cartolarizzati è necessario presentare il modulo presso la banca originator/servicer. Alla richiesta il cliente deve allegare un documento che attesti almeno uno degli eventi che determinano l’avvio della sospensione e che si verificano con riferimento ad almeno uno dei cointestatari. Sul sito dell’Abi (www.abi.it) è riportato l’elenco completo dei documenti da allegare alla richiesta.

Come ottenere un mutuo-Fase istruttoria

Il processo di scelta e ottenimento del mutuo può sembrare complesso e oscuro. In realtà basta conoscere i diversi passaggi e le loro implicazioni per affrontarli con tranquillità e gestire la propria richiesta di mutuo nel modo più pratico ed efficace.


LA SCELTA DELLA BANCA
Il compromesso o promessa di vendita è lo strumento giuridico che consente al compratore di cercare la somma necessaria all'acquisto e di stipulare successivamente l'atto pubblico di compravendita. È indispensabile pertanto attivarsi per ricercare una banca che soddisfi l'esigenza del caso e che tenga conto delle caratteristiche peculiari del richiedente.
MutuiOnline.it è il mezzo ideale per questa ricerca. Ti consentirà infatti di paragonare i prodotti di molteplici banche e addirittura di fare richiesta di un mutuo online, ottenendo una consulenza specializzata e indipendente senza mai lasciare la comodità della tua casa.

LA RICHIESTA DI MUTUO
Una volta individuata la banca occorre compilare con la massima precisione possibile la domanda di finanziamento in tutte le sue parti. La domanda di mutuo, predisposta sotto forma di questionario, contiene le seguenti informazioni:

  • i dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti il finanziamento;
  • la residenza;
  • l'attuale abitazione: se in affitto, in proprietà o se presso terzi;
  • la composizione del nucleo familiare;
  • le persone a carico;
  • l'occupazione attuale: se dipendente o lavoratore autonomo;
  • l'anzianità di servizio o di lavoro autonomo;
  • il settore lavorativo/produttivo;
  • se lavoratore dipendente: l'indicazione del datore di lavoro;
  • la qualifica;
  • il reddito netto mensile;
  • il reddito netto annuale;
  • la descrizione dell'unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione);
  • il valore della costruzione;
  • una dichiarazione di non avere debiti ovvero di averne; in quest'ultimo caso occorre precisare l'importo e l'identità dei creditori.


IL PARERE PRELIMINARE DI FATTIBILITÀ
I dati e le richieste contenuti nella domanda consentono alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità sull'operazione di mutuo. La concedibilità o meno (fattibilità dell'operazione) della somma richiesta dipende in generale dal concorso di più elementi. Essi sono:

  • il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei redditi;
  • il valore dell'immobile oggetto del finanziamento;
  • la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno).

Dall'esame dei dati sopra elencati la banca è in grado di esprimere un proprio "parere di fattibilità" che, se positivo, dà l'avvio alla fase successiva consistente nella richiesta della documentazione. Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per determinare l'importo del mutuo è il cosiddetto rapporto "rata/reddito": la rata del mutuo, calcolata ai valori del momento, non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

I DOCUMENTI DA PRESENTARE
Ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento richiesto è necessario inoltrare alla banca tutta la documentazione necessaria per confermare quanto già dichiarato informalmente nella richiesta di mutuo. La Banca provvede alla richiesta, anche per via e-mail, della seguente documentazione:

Lavoratori dipendenti

  • dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;
  • originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o "Unico").

Lavoratori autonomi o liberi professionisti

  • copie del modello "Unico" (ex. Modello 740);
  • estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.);
  • se professionista, attestato di iscrizione all' Albo professionale cui appartiene.

Per tutti e a integrazione dei documenti sopra elencati

  • certificato di nascita;
  • certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni;
  • l'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
  • nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente bisogna presentare copia della sentenza del tribunale;
  • copia della "promessa di vendita" o "compromesso";
  • planimetria, con l'indicazione delle proprietà confinanti sia dell'immobile sia delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
  • copia del certificato di abitabilità;
  • copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile;
  • se l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.


LA DELIBERA DEL FINANZIAMENTO
La banca, acquisita la documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti (quali l'acquisizione della "dichiarazione notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia, nonché della "relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento. A delibera avvenuta la banca ne dà immediata comunicazione al richiedente e fissa la data della stipula dell'atto pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo).

FINANZIAMENTO MASSIMO
L'importo massimo finanziabile è in genere l'80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca. Alcune banche finanziano fino al 100%, anche se a tassi più onerosi e con ulteriori garanzie. Anche per finanziamenti entro il limite dell'80% possono a volte essere richieste, in aggiunta alla garanzia ipotecaria, altre garanzie supplementari che siano ritenute idonee e necessarie dalla Banca.

IL CONTRATTO DI MUTUO E LA COSTITUZIONE DI IPOTECA
Il contratto di mutuo è la fase conclusiva del procedimento iniziato con la sottoscrizione della proposta di acquisto e della promessa di vendita (compromesso). Il mutuo viene stipulato davanti ad un notaio, presenti la Banca e il richiedente il finanziamento, e va redatto per atto pubblico. Oggetto dell'atto è il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente, con l'assunzione da parte di quest'ultimo dell'obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro.

Costituzione dell'ipoteca
Di norma, insieme all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento. L'ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica. Le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:

  • gli interessi nella misura concordata;
  • gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
  • i premi assicurativi;
  • gli oneri erariali, i tributi, le spesa, gli oneri notarili, professionali, ecc... ;
  • le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.

L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se il mutuo dura di più occorre rinnovarla). All'estinzione del mutuo, in base alla legge 40/2007 (Legge Bersani), la banca provvede automaticamente alla cancellazione dell'ipoteca, senza costi per il cliente.

L’EROGAZIONE DELLA SOMMA MUTUATA
Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo strumento del "contratto unico".
Esso si configura come un mutuo ove l'erogazione dell'intera somma data in prestito ha formalmente luogo contestualmente alla stipula dell'atto; ma la somma viene pure contemporaneamente riversata dal cliente alla banca a titolo di deposito a garanzia dell'iscrizione ipotecaria.
Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento della ipoteca, la somma viene definitivamente riconsegnata al mutuatario.
Per semplificare e agevolare la transazione la banca in genere attiva il cosiddetto prefinanziamento: rende cioè immediatamente disponibile la somma, sulla qualle verranno pagati gli interessi per i giorni trascorsi dall'erogazione al completamento della pratica notarile di ipoteca