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Info sulla CEDOLARE SECCA

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Cos’è la cedolare secca sugli affitti? Come si paga? Quando? Quanto si paga? Ecco tutte le risposte ai dubbi più frequenti per il locatore che decide di scegliere il regime alternativo alla tassazione della locazione. Optando per la cedolare secca, il proprietario di un immobile dato in locazione non pagherà l’imposta di registro e quella di bollo, e rinuncia anche a chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto in precedenza nel contratto. La cedolare secca è un’imposta sostituiva in sostanza, che si paga sui contratti di affitto. Sostitutiva perché sostituisce per l’appunto l’Irpef e le altre addizionali, nonché l’imposta di bollo e di registro. A scegliere il regime della cedolare possono essere le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento che mettono in locazione un immobile ma solo ad uso abitativo e non per esercitare attività commerciali o professionali. A questo punto le domande che si pone il proprietario di un immobile dato in affitto che vuole optare per la cedolare secca sono tante. Ecco le risposte ai principali quesiti.

In primo luogo per capire quanto si paga, si deve guardare alla tipologia di contratto di locazione che è stato stipulato. In linea generale, la cedolare secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Questo per tutti i contratti di locazione. Recentemente tuttavia sono stati introdotti delle agevolazioni e l’aliquota della cedolare secca è stata ridotta al 10% ( si è passati dal 19 e dal 15% e ora al 10) per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei cosiddetti Comuni “ad alta tensione abitativa”. Questi Comuni sono quelli individuati nell’elenco ufficiale stilato e aggiornato dal Cipe dove è stato stipulato un contratto a canone concordato, ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998. Il contratto in tal caso ha durata di tre anni prorogabili di altri due (formula “3+2”)  con un canone mensile compreso tra un minimo e un massimo individuato da appositi accordi territoriali stipulati tra sindacati degli inquilini e associazioni di proprietari. L’aliquota al 10% tuttavia è una misura temporanea, visto che si applica sui contratti di locazione a canone concordato in maniera automatica dal 1 gennaio 2014 ( quindi anche per i contratti già in essere) al 31 dicembre 2017.

 

Contribuenti interessati

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate.

L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

Contitolarità

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Requisiti degli immobili per esercitare l'opzione

L’opzione può essere esercitata in relazione alle unità immobiliare a uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

Sono interessate, quindi, soltanto:

  • le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati)
  • le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

La nuova tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali o relativi all’attività di impresa o di arti e professioni.

Contratti misti

Se il contratto di locazione è relativo a unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione, l’imposta di registro è calcolata:

  • sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione
  • sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è stato pattuito unitariamente.

Comunicazione al conduttore (affittuario)

Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore (affittuario).

La comunicazione va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Attenzione: la comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l'opzione. Il mancato invio rende inefficace l'opzione stessa (articolo 3, comma 11 del dlgs 23/2011).Tuttavia, la comunicazione non è necessaria per i contratti di locazione che prevedono espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone.

Come si calcola la cedolare secca

L’importo della nuova imposta (“cedolare secca”) si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’ stata introdotta, inoltre, un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe)

Dal 2013 l'aliquota ridotta è pari al 15% (Dl 102/2013).

Come si versa

L’imposta sostitutiva segue le regole dell'Irpef: acconto e saldo. A cambiare è la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

Acconto

Il pagamento dell'acconto va effettuato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre (2 dicembre per il 2013), se l’importo è inferiore a 257,52 euro
  • in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, del 40%, entro il 16 giugno (nel 2013, 17 giugno; oppure 8 luglio per le persone fisiche che fruiscono della proroga concessa ai soggetti interessati dagli studi di settore)
    • la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre (2 dicembre per il 2013).

In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Saldo

Il versamento del saldo va effettuato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40% (nel 2013, 17 giugno oppure 8 luglio per le persone fisiche che fruiscono della proroga concessa ai soggetti interessati dagli studi di settore, senza maggiorazione; 20 agosto con la maggiorazione).

Versamento

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati questi codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie.

Come si esercita l'opzione

Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto utilizzando il modello semplificato Siria - pdf (approvato con provvedimento del 7/04/2011) oppure il modello 69 - pdf.

Modello semplificato Siria

Il modello semplificato Siria può essere utilizzato solo se:

  • il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre
  • tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca
  • si è in presenza di una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre
  • tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita
  • il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione.

Il modello semplificato Siria deve essere presentato dal locatore se abilitato ai servizi telematici o tramite un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) esclusivamente in via telematica utilizzando il software di compilazione messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. In alternativa al software, è possibile utilizzare direttamente il servizio Siria web.

Il modello deve essere presentato entro i termini  previsti per la registrazione del contratto di locazione, cioè entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto. Se la data di decorrenza è anteriore alla data della stipula,  la denuncia (il modello Siria) deve essere trasmessa  entro 30 giorni dalla data di decorrenza.

Per la registrazione tardiva del contratto di locazione è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia.

Modello 69

Il modello 69 deve essere utilizzato, invece, quando non ricorrono i requisiti per utilizzare quello semplificato. Il modello 69 va compilato anche per le proroghe, le risoluzioni anticipate, ecc.

Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Se, in sede di registrazione, il locatore non effettua l’opzione nella prima annualità del contratto può comunque esercitarla per le annualità successive utilizzando il modello 69 entro il termine per il versamento dell’imposta di registro (e, cioè, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente). L’opzione può essere esercitata nello stesso modo anche in caso di proroga del contratto di locazione (modello 69, entro 30 giorni dal momento della proroga).

Durata dell'opzione

L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione viene esercitata per le annualità successive.

Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione.

La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento (30 giorni dalla scadenza di quella precedente) e obbliga al versamento della stessa.

Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.

Effetti della cedolare sul reddito

Il reddito assoggettato a cedolare:

  • è escluso dal reddito complessivo
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni  o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).